Qué diferencia a una hipoteca a tipo variable de una a tipo fijo; qué requisitos hay para contratar una hipoteca; qué es el TIN, la TAE o el euríbor. Comprender estas y otras cuestiones son clave para firmar una hipoteca

El proceso de contratar una hipoteca puede ser complejo si no se dispone de la información suficiente, por lo que es necesario contar con el conocimiento y el asesoramiento de profesionales para tomar la decisión que mejor se adapta al perfil de cada comprador.

Contar con toda la información necesaria

Para elegir la opción que mejor se adapte a las necesidades del comprador, este debe entender todo el proceso y los términos que engloba una operación de estas características, por lo que es recomendable contar con asesoramiento de profesionales como el gestor de la entidad bancaria.

Este es el momento de familiarizarse con términos como tipo de interés, euríbor o plazo de amortización.

En este primer paso también hay que realizar un análisis de la situación personal para determinar el presupuesto para comprar la vivienda. Aquí hay que tener en cuenta dos aspectos:

1. Nivel de ahorros: por norma general, los bancos conceden hipotecas, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que será necesario tener ahorrado, como mínimo el 20% restante. Además, comprar una casa conlleva otros gastos adicionales (notaría, impuestos, etc.) que suponen entre un 10% y un 15%.
2. Nivel de ingresos: lo recomendable es destinar, como máximo, un 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca, un porcentaje que puede alcanzar el 35% en el caso de que se incluyan otros préstamos además del hipotecario.

Puede interesarte: ¿Cuánto debo tener ahorrado para poder comprarme una casa?

¿Qué tipos de préstamos hipotecarios hay?

Existen dos tipos de hipotecas:

1. Hipoteca a tipo variable. En este caso, la cuota mensual tendrá una parte fija y otra que se actualizará con un índice de referencia, siendo el más habitual el euríbor. Es decir, que las cuotas van a variar conforme lo haga este índice, al alza o a la baja.
2. Hipoteca a tipo fijo. Para los préstamos a tipo fijo la cuota mensual y el tipo de interés que se aplica se mantienen constantes durante todo el contrato. Cada mes se paga la misma cuota, ya que es independiente a los tipos de interés del mercado.

Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable

Además, existe la opción de contratar una hipoteca mixta que combine ambas opciones, con un periodo a tipo fijo durante los primeros años del préstamo, al que le sigue otro periodo a tipo variable.

En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.

¿Qué requisitos debo cumplir para pedir una hipoteca?

Entre los principales está la edad. Tener entre 18 y 75 años es un requisito prácticamente indispensable, fuera de ese rango de edad será más difícil conseguir un préstamo sólido como para comprar una vivienda.

Además, las entidades bancarias también tienen en cuenta otros aspectos que garanticen la solvencia como:

• La estabilidad laboral
• El nivel de ingresos
• El historial crediticio
• La situación personal
• La tenencia de otros activos

Puede interesarte: ¿Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca?

¿Qué términos debo conocer para pedir una hipoteca?

En los préstamos hipotecarios entran en juego varios términos importantes, algunos de ellos pueden incidir directamente en el coste y estarán presentes durante toda la vida del préstamo, entre los que destacan el tipo de interés nominal (TIN), la tasa anual equivalente (TAE) y el euríbor.

• TIN. Es el tipo de interés que el banco establece al prestar una cantidad de dinero, pero sin hacer referencia al resto de gastos de una operación hipotecaria. El TIN se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital prestado que se aplica sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Este tipo no incluye gastos ni comisiones.
• TAE. Es un tipo de interés que incluye todos los costes de un producto financiero y se establece en forma de tanto por ciento anual. La TAE siempre será más alta que el TIN, pero también es más fiable, ya que incluye todos los gastos de la operación. Se calcula de acuerdo con una fórmula que tiene en cuenta el TIN, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y otros gastos generados.
• Euríbor. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones a corto plazo entre los bancos europeos. Este tipo se revisa cada seis meses o cada 12 meses y, en función de si sube o baja, lo hará también la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable.

¿Qué comisiones tiene pedir una hipoteca?

La única comisión que debe pagar un comprador al firmar un contrato hipotecario es la comisión de apertura. Se paga al inicio del contrato, como compensación por los trámites y las gestiones de la hipoteca. Sin embargo, al contratar una hipoteca, algunas entidades no cobran la citada comisión de apertura, como Banco Sabadell.

Dependiendo del tipo de hipoteca, existe una comisión de amortización. Se trata de la cantidad que se paga en concepto de pago anticipado del préstamo hipotecario. Con la Ley Hipotecaria aprobada en 2019 estas comisiones se redujeron de manera significativa.

También hay una comisión por reembolso anticipado que se paga en caso de que se quiera amortizar una parte o la totalidad del préstamo. Esta comisión varía en función del tipo de hipoteca.

Hipotecas a tipo variable:

• Si el reembolso tiene lugar en los tres primeros años, la comisión máxima será del 0,25% del capital reembolsado.
• Si tiene lugar entre el tercer y el quinto año, la comisión máxima será del 0,15% del capital reembolsado.
• Después de los primeros cinco años: no se cobra amortización por reembolso.

Hipotecas a tipo fijo:

• Si el reembolso se realiza en los 10 primeros años, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado.
• Si tiene lugar a partir de los 10 primeros años, la comisión máxima será del 1,5% del capital reembolsado.

En este post vamos a detallar qué documentación necesitas para pedir una hipoteca. Sin duda alguna esta es la fase más importante cuando decidimos solicitar una hipoteca a un banco o con la intermediación de un Asesor Hipotecario.

Por lo tanto, deberemos tener preparada toda la documentación necesaria para que tanto la entidad como el Asesor Hipotecario puedan realizarnos el estudio e indicarnos si nos concederán la hipoteca y cuánto importe nos concederán.

La documentación necesaria a la hora de pedir una hipoteca para comprar una vivienda o solicitar una hipoteca sobre una vivienda que ya es de nuestra propiedad (ampliación, liquidez, cambio de entidad…) es diferente en función de si somos Trabajadores por cuenta ajena o Trabajadores por cuenta Propia (Autónomo).

Y es que la documentación más importante para que te concedan una hipoteca, es la documentación económica. Ésta determinará cuanto puedes solicitar de hipoteca y lo más importante, si te concederán la hipoteca.

No cabe duda que es fundamental que la documentación que aportamos para el estudio de la hipoteca sea legible y si es posible en el formato más aceptado, PDF 

En todos los casos, es evidente que la primera documentación será el Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación de Extranjero (NIE), que se concede a los extranjeros con residencia legal en España.

1.- Si eres trabajador por cuenta ajena ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

Si tu caso es la compraventa de una vivienda, lo primero que debes hacer es saber cuál es el importe máximo que te concederán.

Para saber el importe que te concederán se utiliza un ratio denominado, Ratio de endeudamiento o DTI (del inglés Debt To Income), es el cociente entre la cuota a pagar y tus ingresos expresado en %.

Por ejemplo si tu nómina neta mensual es de 1.000.-€/mes y la cuota a pagar es de 200€/mes tu DTI sería 200/1000*100= 20% DTI.

ENDEUDAMIENTO

Recordemos que el Banco de España aconseja un endeudamiento o DTI de entre el 30%-35% de los ingresos netos mensuales.

De esta forma tendrás una guía a la hora de buscar la vivienda. Sabrás aproximadamente el importe que pueden concederte las entidades.

Por lo tanto, será indispensable recopilar toda la documentación que justifique tus ingresos: Nóminas (las 3 últimas), Declaración de Renta la última realizada (MOD 100) y en definitiva toda aquella documentación que justifique que recibimos ingresos constantes en el tiempo. Ejemplo alquileres, intereses de depósitos, etc…

Otro factor importante en la concesión de una hipoteca, es la estabilidad laboral. En este caso las nóminas deben llevar la antigüedad del trabajador en la empresa, pero será necesario aportar además el Contrato de Trabajo y la Vida Laboral para demostrar nuestra trayectoria laboral.

2.- Si eres Autónomo ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

Este caso es un poco más complejo que el asalariado puesto que no existe una nómina o percepción salarial mensual estable y además se debe presentar en Hacienda una serie de declaraciones trimestrales y un resumen anual y se debe realizar el pago cada mes de la cuota de autónomo.

Como siempre es importante justificar nuestra trayectoria laboral y estabilidad. En el caso de Autónomos lo podremos justificar con la Vida Laboral en la que se detallará el tiempo que llevamos dados de alta como Autónomo.

Presentaremos los trimestres de IVA (MOD 303) y la Declaración Resumen Anual (MOD 390) del último año completo y los del año en curso. Se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.

También deberemos presentar los trimestrales de IRPF (MOD 130) y la Declaración Resumen Anual (MOD 190). Igualmente que en el caso del IVA se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.

Cómo no, los autónomos también están obligado a realizar la Declaración de Renta (MOD 100) cada año.

En el coso de los trabajadores por cuenta propia (Autónomos) es muy importante presentar los Extractos Bancarios (mínimo 6 meses), donde se refleja realmente el volumen de operaciones y el movimiento.

Igualmente, como en el caso de los trabajadores por cuenta ajena, se debe aportar toda aquella documentación que justifique ingresos como alquileres, intereses de depósitos, etc.

3.- Y Si no trabajas por cuenta ajena ni por cuenta propia y eres Pensionista ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

En este caso tendrás que aportar el Certificado que acredita la percepción de una pensión de la Seguridad Social.

Es un certificado que emite la Seguridad Social anualmente en el que se indica la cantidad que se percibe anual y que normalmente consta de 14 pagas.

En nuestro país existen determinadas herramientas o productos financieros que no acaban de alcanzar el arraigo que sí tienen en otros países. Una de estas herramientas sería la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa, aunque inicialmente se puede entender como un producto de financiación interesante para complementar la pensión de jubilación, es mirada por los bancos de nuestro país con mucho recelo y resquemor.

No es un producto que tenga ni una gran demanda, ni una gran oferta, vamos a tratar de entender los motivos.

Qué es una hipoteca inversa

El resumen rápido y simple sería decir que se trata de un préstamo que toma como base y garantía la vivienda libre de cargas. Para ello, se constituye como una hipoteca sobre dicha vivienda.

Es un producto que se orienta a personas de cierta edad, habitualmente a partir de la jubilación, y que les propone una financiación basada en un pago único, o, más comúnmente, en una renta vitalicia hasta su fallecimiento.

Eventualmente, está renta vitalicia podrán extenderse hasta el valor que la hipoteca haya concedido a la vivienda. Una vez este valor se haya visto sobrepasado, si no se ha contratado a la par un seguro de renta vitalicia, se suspendería la misma.

La hipoteca permite que los titulares sigan viviendo en su casa, y siguen siendo propietarios de la misma, con lo cual en cualquier momento pueden hacer una cancelación anticipada, o vender la hipoteca y saldar la deuda.

A su fallecimiento, serán los herederos los que antes de disponer de la vivienda deberán abonar la deuda, conformar una nueva hipoteca, o vender la vivienda para saldar la deuda.

Por qué a la banca no le gusta la hipoteca inversa

Como hemos dicho anteriormente, a la banca española no le gusta en exceso la hipoteca inversa.

Es un producto que no figuran en los catálogos, y a pesar de unas entidades como CaixaBank han hecho algunas pruebas piloto, y otras lo han mantenido, o mantienen, de manera soterrada dentro de sus ofertas, ni se conceden ni se demandan.

El primer motivo a tener en cuenta es la propia cultura de la propiedad en España. La cultura de la propiedad hace que, a lo largo de la vida de las personas, uno de los objetivos financieros básicos es pagar la vivienda.

Esto genera una suerte de tabú sobre lo que pueda ocurrir en el futuro con la vivienda, ya que se considera parte del patrimonio familiar. Por tanto, poner en riesgo el patrimonio familiar y diferir una deuda a los herederos, pesa sobre las personas. Pero también sobre la banca, que entiende que es un modelo complejo para la sociedad española.

El otro gran motivo, además de ser una operación de riesgo alto, es que el riesgo de la no aceptación de la herencia, es elevado. En España, anualmente, son muchas las herencias que se desechan para no asumir las deudas.

En el caso de una hipoteca inversa, esto automáticamente significa que la vivienda tendrá que ejecutar sin pasar a manos del banco. En un contexto en el que los bancos llevan años deshaciéndose de los activos inmobiliarios, no es precisamente un elemento de atracción para ellos.

Ser propietario de un inmueble siempre ha supuesto un cierto estatus social y un signo extrínseco de riqueza, más que nada porque ser poseedor de un patrimonio físico suponía un respaldo personal ante alguna situación económica familiar adversa. Ser dueño de la vivienda propia suponía no tirar el dinero que se le daba al arrendador por el alquiler, idea que aún perdura. Sin embargo, hoy en día, ser propietario de la vivienda habitual ya no equivale a ser rico, supone ir rellenando un longevo socavón financiero llamado préstamo hipotecario. Sin él, aunque sea una de las pesadillas financieras más temida, no formaríamos parte de una sociedad de propietarios inmobiliarios. Muchos de los aspectos que hoy se dan por sabidos en una hipoteca son fruto de una larga evolución histórica.

La hipoteca se remonta a las antiguas civilizaciones griega y romana. Tanto es así que el nombre proviene del latín hypothêca, originario de la unión de las palabras griegas Hypo (debajo) y Teka (cajón), haciendo referencia a algo que permanecía oculto y que no se podía ver al no encontrar signos externos de su existencia. Pero, en realidad, su origen, tal y como la conocemos hoy, data de la época del Imperio Romano para asegurar el pago de una deuda mediante una garantía económica que estaba a disposición del acreedor, en la medida que el deudor no ejecutara el pago de la obligación contraída.

El Derecho Romano establecía dos formas de garantizar el pago de una determinada deuda:

• Fiducia: se transfería un bien a una persona a condición de que lo devolviera después de un tiempo convenido y en unas condiciones determinadas.
• Prenda o pignus: cosa de valor que se entregaba a alguien como garantía de cumplimiento de una promesa u obligación y que generalmente se recuperaba una vez cumplida.

No sería hasta la Edad Media cuando se consolidó el concepto de hipoteca, siendo el pago feudal más popular de la época donde el concepto de propiedad experimentó un renovado auge durante aquella época debido al retorno de los hombres al campo y a la posesión de los terrenos. La hipoteca sirvió a esas gentes para hacerse con más tierras hipotecando la propiedad y pagándola con la producción de las cosechas y de los animales o con dinero.

Según fue pasando el tiempo, se crearon los Registros de la Propiedad dando seguridad jurídica a las operaciones hipotecarias que se realizaban.

En España, en los años 70 del siglo pasado, con el éxodo rural, llegó el boom inmobiliario a las grandes ciudades y al unísono la proliferación de las hipotecas. En aquel momento, el promotor vendía el inmueble siendo la entrada y los gastos por cuenta del comprador. Se construían unas letras, tantas como meses se pactaban entre comprador y vendedor, para el pago de la deuda pendiente. Esas letras se inscribían en el Registro de la Propiedad con la condición resolutoria de que, si el deudor no le hacía frente a la deuda, el inmueble pasaba a manos del acreedor.

Posteriormente, en los años 80, se desistió de la fórmula de las letras para evolucionar hacia los préstamos hipotecarios, recurriéndose a la escritura notarial donde se reflejan todas las condiciones de financiación, plazos y cualquier vicisitud que surja durante el tiempo pactado. Esta tendencia se ha prolongado hasta nuestros días pasando por la consabido estallido de la crisis hipotecaria que hizo explotar la burbuja inmobiliaria.

Hoy en día, la hipoteca es el modo de financiación más habitual a la hora de adquirir una vivienda, definiéndose como un producto bancario mediante el cual el prestatario recibe una cantidad de dinero por parte del prestamista con el propósito de devolverlo, junto con los intereses que genere, contando el prestamista con el inmueble adquirido como garantía adicional de pago.

A menudo se suelen usar como sinónimos hipoteca y préstamo hipotecario existiendo una leve diferencia: el préstamo hipotecario es el contrato por el que el prestamista entrega una cantidad de dinero al prestatario con la finalidad de que este adquiera una vivienda. Y, la hipoteca será la garantía de que el pago se llevará acabo según los términos establecidos en el contrato del préstamo.

El préstamo hipotecario está formado por tres componentes principales:

• Capital: cantidad de dinero prestado
• Plazo: tiempo pactado para la devolución del capital.
• Tipo de interés: porcentaje adicional que el prestatario debe de pagar al prestamista por el capital prestado, siendo el interés donde radica la ganancia del prestamista.

El tipo de interés puede ser de tipo fijo (no varía durante todo el plazo), variable (varía en función de la evolución del Euríbor u otro índice) y mixto (mezcla entre un tipo fijo y otro variable).

El contrato que se constituya entre prestamista y prestatario deberá ser sobre activos reales, debiendo celebrarse preferentemente en escritura pública ante notario y será registrado en el correspondiente Registro de la Propiedad para que adquiera valor ante terceros.

En el caso de que el prestatario incumpla con los pagos pactados habrá una demanda por parte del prestamista activando el mecanismo para recibir el pago del capital solicitando la ejecución forzosa del inmueble, ejecutando la hipoteca como garantía de pago. En la mayoría de los casos, cuando no existe dación en pago (acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago), el prestatario responde con todo su patrimonio ante un préstamo hipotecario.