Gastos e impuestos para la compra de una vivienda

La hipoteca no es lo único a lo que te tienes que enfrentar, hay también otros gastos e impuestos que afrontar.

La compraventa

La notaría

La compraventa de un inmueble hay que escriturarla frente a un notario, el cual te cobrará unos aranceles (los honorarios por su trabajo). El coste está regulado por el Estado y oscila entre el 0,2% y el 0,5% (entre los 600 y 875 euros, según el precio del inmueble).

Además, tienes que pagar la copia de la escritura que puede costar entre 15 o 20 euros aproximadamente.

El Registro de la Propiedad

Un registrador debe inscribir las escrituras firmadas por el notario para que conste en el Registro de la Propiedad y esto cuesta dinero.

Los honorarios están fijados por el Estado y dependen del precio del inmueble, pero suelen estar entre los 400 y 650 euros.

Los impuestos

A la hora de comprar una vivienda, debes tener en cuenta que hay que pagar varios impuestos, que dependerán del precio del inmueble y de si es nuevo o de segunda mano.

  • Si se compra una vivienda nueva, hay que pagar el IVA (10%). Además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo coste depende de cada comunidad autónoma.
  • Si es de segunda mano, hay que pagar el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). La cuantía está entre el 4% y el 10% en función de cada comunidad autónoma.

Es importante destacar que para las viviendas de protección oficial, las familias numerosas, las personas con diversidad funcional y los jóvenes hay tipos más reducidos.

La gestoría (opcional)

Es un gasto opcional. Puedes contratar a una entidad para tramitar la inscripción y liquidar los impuestos. Normalmente cobran 300 euros, pero las tarifas varían según cada gestoría.

Otros gastos

La hipoteca

Deberás abonar la tasación de la vivienda y la copia de la escritura hipotecaria. En 2022, el precio de la tasación de una casa está entre 250 y 600 euros, pero esto depende de la entidad que realice la tasación, el inmueble y su valoración. La tasación tiene una vigencia de seis meses desde la fecha de emisión.

Con la Ley Hipotecaria de 2019, los demás gastos (la gestoría, la notaría, el registro y el AJD) son asumidos por el banco.

La comisión de la inmobiliaria

Hay zonas en España que te obligan a que pagues una parte de los honorarios de la inmobiliaria que gestiona la compraventa del inmueble (la otra parte la paga el vendedor). Se puede negociar con el vendedor y con la inmobiliaria, pero lo más seguro es que haya que pagar lo que piden.

Los cheques o la transferencia OMF

Para pagar la vivienda, hay que entregarle al vendedor uno o varios cheques o hacerle una transferencia OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos) a través del Banco de España. Los dos métodos cuestan un dinero, aunque el precio lo decidirá tu banco.

Conseguir un préstamo teniendo un embargo es posible

Conseguir un préstamo con un embargo de Hacienda o Seguridad Social, o estando en las listas de morosos, ASNEF o RAI, es una misión imposible en las entidades bancarias. Pero, tranquilidad, existen alternativas.

Un embargo se produce al no realizar el pago de una deuda durante el periodo voluntario ni durante el plazo concedido para ello a través de una notificación. El tipo de embargo más común es el que solicita una administración pública – ayuntamiento, administración local, Hacienda o Seguridad Social- ante el impago de  multas, impuestos, tasas,… También el embargo judicial, ejecutado por un juez ante la petición de una empresa, banco o particular al que se le deba dinero. 

Esta situación que en los últimos años es más frecuente de lo que se puede llegar a pensar, afecta a muchas personas. Si te encuentras entre ellas, lo primero que debes hacer es buscar un producto financiero para saldar tu deuda lo antes posible.

Préstamos con garantía hipotecaria para embargos 

¿Has oído alguna vez hablar de los préstamos con garantía hipotecaria de capital privado para frenar un embargo? Es la solución de liquidez que necesitas en tu situación. Te permitirá saldar todas tus deudas y conservar tus propiedades y bienes, recuperando tu estabilidad financiera y tranquilidad. 

Un préstamo de capital privado para embargos es la opción para conseguir dinero ajena a la financiación de bancos. Esta alternativa privada está disponible para todas las personas que, como en tu caso, necesitan liquidez de forma rápida y segura, y no pueden conseguirla a través de las vías tradicionales. 

Requisitos para solicitar un préstamo para frenar un embargo

Tener una propiedad a tu nombre es un requisito indispensable para acceder a los préstamos para embargo con garantía hipotecaria. Y no te preocupes si no cuentas con un inmueble para ello, podrás aportar el de un amigo o familiar que actuará con aval. Eso sí, la propiedad debe estar sin hipoteca o con poca carga pendiente. 

Otro de los requisitos que deberás cumplir para solicitar un préstamo de embargo es disponer de ingresos estables para asegurar al prestamista que puedes pagar las cuotas sin que tu economía se vea afectada. Para ello bastará una nómina, jubilación, rentas, … u otro justificante. Además, tendrás que tener a mano tu DNI y la escritura de la propiedad que entregues como garantía. 

Préstamos con garantía hipotecaria para pagar embargos

Pasos para solicitar un préstamo de embargo

Pedir un préstamo de capital privado para embargo es un proceso sin complicaciones que puedes iniciar y concluir en menos de una semana. Estos son los pasos que debes dar: 

  • Contacta con un prestamista o entidad privada y comenta tu situación financiera. Estudiarán tu caso al detalle y te darán una respuesta con una oferta adaptada a tus necesidades en un plazo de entre 24 y 48 horas. 
  • Reúnete con un tasador oficial homologado para tasar la propiedad que entregarás como garantía. Es importante conocer su valor exacto para que el prestamista de capital privado pueda ofrecer un préstamo por una cuantía acorde. 
  • Formaliza tu solicitud de préstamo para frenar un embargo y evalúa los términos del acuerdo. 
  • Firma el contrato ante notario.
  • Recibe el dinero en tu cuenta o comunica que el pago se haga a la entidad con la que tienes la deuda. 

Como habrás podido observar en situaciones de embargo en las que tus bienes y propiedades están en riesgo, los préstamos de capital privado con garantía hipotecaria son la solución. Si necesitas dinero urgentemente pide un préstamo de embargo. Además de la sencillez del trámite, este producto financiero es muy flexible en cuanto a plazos de pago, los cuales pueden llegar a ser de hasta 20 y tener un periodo de carencia de hasta 5 años.

Las hipotecas multidivisa: Cuál es el problema y cómo reclamarlas

Según los cálculos de las asociaciones de consumidores de España en torno a 70.000 españoles tienen hipotecas multidivisa. Tras la desaparición del líbor (London InterBank Offered Rate), la inestabilidad de los mercados y otros sobresaltos económicos, la preocupación de estas personas se ha ido incrementado. Con el fin de superar la incertidumbre de los afectados nos dirigimos al despacho de abogados Sello Legal, donde su equipo de juristas especializado nos ponen al día de la actualidad de las hipotecas multidivisa, su problemática y cómo se deben reclamar. 

Las hipotecas multidivisa son préstamos complejos. El cliente contrata una hipoteca en euros, pero la cantidad que debe amortizar se calcula en base a una moneda diferente elegida por este. En la mayoría de los casos yenes japoneses o marcos suizos. Este producto financiero se comercializó de manera masiva entre 2006 y 2009 debido a argumentos bancarios sobre operaciones sencillas y  abaratamiento de costes. 

Sin embargo, tal y como nos cuenta Íñigo Serrano, fundador de Sello Legal, los bancos no alertaron a sus clientes de los peligros a los que se podían enfrentar. Si la moneda extranjera subía de valor respecto al euro, la deuda también iba a crecer, encareciendo las cuotas y la deuda a pagar.  Algo que, para desgracia de un gran número de personas, ocurrió. 

Legal

Pese a la dramática situación, conceder una hipoteca multidivisa no se ha considerado ilegal. Lo que sí se ha establecido como abusivo, y está constatado por el Tribunal Supremo, es que los bancos no informaran de los riesgos de estas operaciones. Así, según este organismo, las personas afectadas tienen derecho a reclamar a las entidades bancarias si estas no explicaron las posibles variaciones de las cuotas y capital pendiente.

El modo de reclamar una hipoteca multidivisa, según nos cuenta Iñigo de Sello Legal, es el mismo que hay que llevar a cabo para que eliminen cualquier otra cláusula abusiva. Bien se puede enviar una reclamación al banco o bien acudir directamente a los juzgados. 

Si se opta por la primera opción, la persona afectada debe dirigirse al servicio de atención al cliente de su banco para solicitar que pasen su hipoteca a euros. Y lo más importante según Íñigo Serrano “exigir la devolución de todo lo que se ha pagado de más desde que se contrató la hipoteca multidivisa”. Es muy importante insistir en ello, ya que como afirma el fundador de Sello Legal, “las entidades suelen dar bastantes largas para no pagar y en muchas ocasiones no devuelven nada”.

Mientras que si se decide ir a juicio, será necesario interponer una demanda en un juzgado de primera instancia a través de un abogado con experiencia en estos casos. Si bien es cierto, se trata de un procedimiento más largo, pero también el más seguro. En palabras de Serrano, “con esta vía no dependes de la decisión y mareos del banco, la sentencia tal vez tarde un poco más, pero será favorable y segura para el cliente”.

Por tanto, y una vez aceptada la reclamación, la hipoteca se convertirá de inmediato a euros cambiando el índice de referencia extranjero por el euríbor. Además, las cuotas abonadas se volverán a calcular en euros y se procederá a devolver todo lo que se haya pagado de más tanto en intereses como en capital y comisiones por cambios de divisa.

Con el fin de que estos abusos no se vuelvan a repetir, el despacho de abogados  informa que el Gobierno de España incluyó un artículo en la ley hipotecaria de 2019 que hacía referencia a la regulación sobre la contratación de hipotecas multidivisa. Este contempla otorgar al cliente toda la información necesaria para conocer el posible encarecimiento de su préstamo, informarle con frecuencia sobre las subidas de la moneda extranjera en cuestión y la opción de convertir la hipoteca a euros en cualquier momento.

Sin duda, como nos comentan desde Sello Legal, se trata de un gran avance en legislación hipotecaria para salvaguardar los derechos de los consumidores. Por lo que invitan a aquellas personas que en su momento no se pudieron acoger a esta ley, que busquen ayuda especializada para reclamar su situación cuanto antes y con garantías.

Renegociar hipoteca, una operación bancaria de éxito

Siempre es una preocupación la posible subida del euríbor. Una escalada de los tipos de interés puede desencadenar un encarecimiento en las cuotas mensuales de las hipotecas, en el caso de tener una hipoteca a tipo variable. Dado el contexto, la opción de renegociar la hipoteca es una buena alternativa. Este proceso permite acordar unas nuevas condiciones del préstamo hipotecario, con el objetivo de que se adapte a una nueva situación económica.

Mejorar hipoteca para pagar menos

Cada vez más clientes optan por mejorar las condiciones de su hipoteca actual para pagar menos cada mes. Entre las diferentes alternativas, la renegociación hipotecaria está muy demandada en las entidades financieras. Es un proceso que consiste en la modificación de las condiciones del contrato hipotecario o cambiar de banco para seguir afrontando su pago, con unas características mejores y adaptadas a un contexto económico diferente.

Gracias a la renegociación hipotecaria, es posible realizar modificaciones en varios elementos:

  • Tipos de interés: si son más competitivos en el momento de solicitar la subrogación, existe mayor probabilidad de que el banco acepte realizar una rebaja de los mismos. Además, es posible cambiar de una hipoteca variable a fija. Esto último es especialmente útil para aquellas personas que se vean afectadas por la subida del euríbor.
  • Plazos de tiempo: supone modificar el período de devolución del crédito hipotecario. Permite alargarlo para pagar cuotas más bajas (los bancos suelen imponer un máximo entre 30 y 40 años). Por el contrario, es posible acortar el tiempo, de forma que, con el paso del tiempo, hay que pagar menos intereses.
  • Garantías: la renegociación también permite añadir o eliminar cotitulares y avales del préstamo hipotecario.

Subrogar hipoteca

En caso de que la entidad financiera se niegue a negociar las condiciones de la hipoteca, esta es la alternativa más popular. Subrogar consiste en cambiar la hipoteca desde un banco a otro. También conocida como subrogación por cambio de acreedor, es un proceso especialmente útil para reducir los tipos de interés y cambiar o eliminar las comisiones y productos vinculados.

La lista de entidades financieras dispuestas a asumir préstamos hipotecarios procedentes de otros bancos es amplia y solicitar la subrogación es un proceso muy sencillo. En primer lugar, hay que acudir al nuevo banco, el cual ofrecerá una hipoteca con mejores condiciones a la de ese momento. Al recibir la oferta, es necesario comunicar a la otra entidad bancaria la intención de subrogar la hipoteca. Ésta dispondrá, desde ese momento, quince días para presentar una contraoferta para igualar las nuevas condiciones o mejorarlas. En caso de preferir al nuevo banco, éste se convertirá en el nuevo acreedor una vez firmada la subrogación ante notario.

Renegociar Hipoteca

Hipotecas 90

Otra posibilidad cada vez más demandada, y especialmente adaptada para jóvenes que quieren comprar su primera vivienda, es la hipoteca al 90%. Numerosas entidades financieras ofrecen una cantidad equivalente al 90% del valor de tasación de un inmueble.

Para solicitar una hipoteca 90, hay que cumplir varios requisitos imprescindibles: tener buen historial crediticio, ingresos altos y estabilidad laboral. Estos elementos están relacionados con el “scoring”, un sistema de evaluación bancaria que evalúa la capacidad para afrontar un préstamo hipotecario.

Esta operación supone un riesgo económico importante y las condiciones son más exigentes respecto a un contrato hipotecario normal (el cual suele ser del 80%). No obstante, en caso de que la situación monetaria del cliente cambie, es posible renegociar las condiciones al igual que en otras hipotecas.

Volver a negociar la hipoteca permite conseguir condiciones mejores a las conseguidas en el contrato original, especialmente en lo referido al tipo de interés o las comisiones. El proceso es sencillo y se lleva a cabo en el banco. En el caso de que éste se niegue, cada vez es más habitual la subrogación hipotecaria, mediante la cual será otra entidad financiera quien asuma la hipoteca actual, pero con unas condiciones mejores.

Préstamos con garantía hipotecaria para reformar tu casa

Las reformas de una vivienda pueden resultar bastante costosas, sobre todo si se destinan a realizar grandes reparaciones o remodelaciones estructurales. Puesto que a día de hoy es complicado contar con los ahorros suficientes para meterse en faena, muchas personas se ven obligadas a buscar financiación para pagar a plazos el coste de las obras. 

Actualmente podemos encontrar varias opciones como los préstamos personales o las ampliaciones de hipoteca para conseguir dinero para poner una vivienda a punto. Sin embargo, estas no son las más recomendadas debido, principalmente, a los elevados intereses de los primeros y las grandes dificultades a la hora de negociar con un banco para llegar a un acuerdo de ampliación de hipoteca. 

No obstante, queda una alternativa mucho más viable que consiste en hipotecar la vivienda y ahorrar intereses. Esta operación recibe el nombre de préstamos con garantía hipotecaria.

Préstamo con garantía hipotecaria para reformas 

Un préstamo con garantía hipotecaria para reformar una casa es una solución financiera cuyo principal requisito para solicitarlo es contar con un inmueble en propiedad. Este puede ser la misma vivienda que se desea reformar u otra propiedad que se encuentre a nombre de un familiar o amigo. 

Para llevar a cabo esta operación es muy importante asegurarse de que la propiedad esté libre de cargas o que al menos quede muy poco por pagar. Solo de este modo será posible solicitar el capital necesario para las obras con las mejores condiciones. Un importe que dependerá de la tasación del inmueble que se presente como garantía.

El único riesgo al que se expone el cliente es al de no poder afrontar el pago de las cuotas, lo cual supondría la pérdida de la vivienda que se entrega como garantía hipotecaria. 

Préstamo con garantía hipotecaria para reformas

Solicitar préstamos con garantía hipotecaria para reformas de viviendas

Los préstamos con garantía hipotecaria para hacer reformas son concedidos por empresas de capital privado. El procedimiento para solicitarlos es bastante sencillo y, a día hoy, muchos se realizan incluso online en menos de una semana. 

La documentación requerida para pedir un préstamo con garantía hipotecaria es muy básica y rápida de conseguir. Basta con entregar un DNI o documento de identidad, el IBI de la propiedad que se va a entregar como garantía y un comprobante de ingresos estable (nómina, alquileres, rentas, jubilación, etc.)

Una vez que se realiza la solicitud a un prestamista privado y se le envía la documentación, el estudio de viabilidad de la misma se ejecuta en un plazo de unas 24 horas. De forma paralela se lleva a cabo una tasación de la propiedad con el fin de definir el importe de dinero que se puede pedir.

El siguiente paso consiste en negociar las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria para reformas, es decir, la cuantía total y los plazos de devolución. De acuerdo con ellas, la firma del préstamo se lleva a cabo ante notario y la recepción de dinero se produce rápidamente en la cuenta bancaria indicada. 

Por lo general, cuando se cumplen con todos los requisitos establecidos, las empresas de capital privado llegan a ofrecer hasta el 40% del valor de la propiedad en garantía y la posibilidad de devolver el dinero en un plazo de entre 1 y 20 años con una tasa de interés variable no muy elevada. 

Una de las mayores ventajas de estos préstamos con garantía hipotecaria es que se obtiene liquidez de forma rápida, sencilla y transparente para hacer reformas en una vivienda. Sin justificar, además, a qué se va a destinar el dinero: si a remodelar baños o cocina, arreglar el jardín o cambiar los muebles, suelos y puertas. 

Sin duda, estos préstamos son la mejor opción financiera para pagar los costes de una obra en el hogar, la cual además aumentará de forma inmediata el valor de la propiedad si se desea venderla en el futuro.  También lo son cuando se busca liquidez para mejorar el estado de un piso de alquiler o casa de vacaciones para aumentar su rentabilidad. Y, por supuesto, para hacer frente a los gastos de remodelación que puede suponer una vivienda heredada

Sabes si es obligatorio contratar seguros con la hipoteca?

Lo más habitual, si pedimos financiación al banco para comprar una casa, es que este nos diga que tenemos que firmar varios seguros con la hipoteca para acceder a su oferta. Ahora bien, ¿es realmente obligatorio firmar estos productos o nos podemos librar de ellos? En este artículo explicaremos qué pólizas sí nos pueden obligar a suscribir por ley y qué otras podemos contratar voluntariamente para conseguir un interés más bajo.

El seguro de daños sí es obligatorio

Todos los bancos exigen, actualmente, que contratemos un seguro que cubra los daños que pueda sufrir el inmueble hipotecado en caso de siniestro. Esto es perfectamente legal, aunque hay que matizar que esa póliza puede suscribirse con cualquier compañía aseguradora y que la entidad no puede encarecernos la hipoteca si lo hacemos.

Asimismo, la actual ley hipotecaria también permite que los bancos nos obliguen a firmar un seguro de vida o de protección de pagos que garantice «el cumplimiento de las obligaciones del contrato». Como en el caso anterior, este se puede contratar con cualquier compañía y, en caso de que no sea con la que trabaja con la entidad, esta no puede subirnos el interés.

También puedes contratar pólizas para rebajar el interés

Hay muchos bancos, no obstante, que lo que proponen es rebajarnos el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario si, a cambio, suscribimos varios de sus seguros. Los más habituales son los multirriesgo de hogar (con más coberturas que el de daños), los de vida y los de protección de pagos. Y en caso de que no contratemos ninguno de ellos, simplemente exigen firmar el seguro de daños obligatorio con cualquier aseguradora.

¿Conviene contratar seguros con la hipoteca para abaratarla?

Contratar estos seguros como el banco, además de otros productos, nos puede venir bien para abaratar nuestro préstamo hipotecario. Ahora bien, como cuestan dinero, tendremos que valorar lo siguiente para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta suscribirlos:

  • El precio de las pólizas y de los otros servicios debe compensarse con la rebaja del tipo de interés. En caso contrario, como es lógico, no nos saldrá a cuenta contratar esos productos adicionales.
  • Las coberturas de los seguros nos tienen que interesar, pues si no son las que buscamos, quizás sea más conveniente contratarlos con otras aseguradoras.

Debemos tener presente, además, que si esos seguros son de prima anual (lo más común), su precio puede subir cada 12 meses según la voluntad de la aseguradora. En tal caso, la compañía tendrá que avisarnos con dos meses de antelación para que decidamos si aceptamos el aumento o si preferimos no renovar el seguro (lo que encarecería la hipoteca).

En caso de que prefiramos no contratar las pólizas que nos ofrecen los bancos, podemos acudir a entidades que solo nos pidan contratar el seguro de daños obligatorio

Todo lo que necesitas saber antes de pedir una hipoteca

Qué diferencia a una hipoteca a tipo variable de una a tipo fijo; qué requisitos hay para contratar una hipoteca; qué es el TIN, la TAE o el euríbor. Comprender estas y otras cuestiones son clave para firmar una hipoteca

El proceso de contratar una hipoteca puede ser complejo si no se dispone de la información suficiente, por lo que es necesario contar con el conocimiento y el asesoramiento de profesionales para tomar la decisión que mejor se adapta al perfil de cada comprador.

Contar con toda la información necesaria

Para elegir la opción que mejor se adapte a las necesidades del comprador, este debe entender todo el proceso y los términos que engloba una operación de estas características, por lo que es recomendable contar con asesoramiento de profesionales como el gestor de la entidad bancaria.

Este es el momento de familiarizarse con términos como tipo de interés, euríbor o plazo de amortización.

En este primer paso también hay que realizar un análisis de la situación personal para determinar el presupuesto para comprar la vivienda. Aquí hay que tener en cuenta dos aspectos:

  1. Nivel de ahorros: por norma general, los bancos conceden hipotecas, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que será necesario tener ahorrado, como mínimo el 20% restante. Además, comprar una casa conlleva otros gastos adicionales (notaría, impuestos, etc.) que suponen entre un 10% y un 15%.
  2. Nivel de ingresos: lo recomendable es destinar, como máximo, un 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca, un porcentaje que puede alcanzar el 35% en el caso de que se incluyan otros préstamos además del hipotecario.

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¿Qué tipos de préstamos hipotecarios hay?

Existen dos tipos de hipotecas:

  1. Hipoteca a tipo variable. En este caso, la cuota mensual tendrá una parte fija y otra que se actualizará con un índice de referencia, siendo el más habitual el euríbor. Es decir, que las cuotas van a variar conforme lo haga este índice, al alza o a la baja.
  2. Hipoteca a tipo fijo. Para los préstamos a tipo fijo la cuota mensual y el tipo de interés que se aplica se mantienen constantes durante todo el contrato. Cada mes se paga la misma cuota, ya que es independiente a los tipos de interés del mercado.

Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable

Además, existe la opción de contratar una hipoteca mixta que combine ambas opciones, con un periodo a tipo fijo durante los primeros años del préstamo, al que le sigue otro periodo a tipo variable.

En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.

¿Qué requisitos debo cumplir para pedir una hipoteca?

Entre los principales está la edad. Tener entre 18 y 75 años es un requisito prácticamente indispensable, fuera de ese rango de edad será más difícil conseguir un préstamo sólido como para comprar una vivienda.

Además, las entidades bancarias también tienen en cuenta otros aspectos que garanticen la solvencia como:

  • La estabilidad laboral
  • El nivel de ingresos
  • El historial crediticio
  • La situación personal
  • La tenencia de otros activos

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¿Qué términos debo conocer para pedir una hipoteca?

En los préstamos hipotecarios entran en juego varios términos importantes, algunos de ellos pueden incidir directamente en el coste y estarán presentes durante toda la vida del préstamo, entre los que destacan el tipo de interés nominal (TIN), la tasa anual equivalente (TAE) y el euríbor.

  • TIN. Es el tipo de interés que el banco establece al prestar una cantidad de dinero, pero sin hacer referencia al resto de gastos de una operación hipotecaria. El TIN se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital prestado que se aplica sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Este tipo no incluye gastos ni comisiones.
  • TAE. Es un tipo de interés que incluye todos los costes de un producto financiero y se establece en forma de tanto por ciento anual. La TAE siempre será más alta que el TIN, pero también es más fiable, ya que incluye todos los gastos de la operación. Se calcula de acuerdo con una fórmula que tiene en cuenta el TIN, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y otros gastos generados.
  • Euríbor. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones a corto plazo entre los bancos europeos. Este tipo se revisa cada seis meses o cada 12 meses y, en función de si sube o baja, lo hará también la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable.

¿Qué comisiones tiene pedir una hipoteca?

La única comisión que debe pagar un comprador al firmar un contrato hipotecario es la comisión de apertura. Se paga al inicio del contrato, como compensación por los trámites y las gestiones de la hipoteca. Sin embargo, al contratar una hipoteca, algunas entidades no cobran la citada comisión de apertura, como Banco Sabadell.

Dependiendo del tipo de hipoteca, existe una comisión de amortización. Se trata de la cantidad que se paga en concepto de pago anticipado del préstamo hipotecario. Con la Ley Hipotecaria aprobada en 2019 estas comisiones se redujeron de manera significativa.

También hay una comisión por reembolso anticipado que se paga en caso de que se quiera amortizar una parte o la totalidad del préstamo. Esta comisión varía en función del tipo de hipoteca.

Hipotecas a tipo variable:

  • Si el reembolso tiene lugar en los tres primeros años, la comisión máxima será del 0,25% del capital reembolsado.
  • Si tiene lugar entre el tercer y el quinto año, la comisión máxima será del 0,15% del capital reembolsado.
  • Después de los primeros cinco años: no se cobra amortización por reembolso.

Hipotecas a tipo fijo:

  • Si el reembolso se realiza en los 10 primeros años, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado.
  • Si tiene lugar a partir de los 10 primeros años, la comisión máxima será del 1,5% del capital reembolsado.

¿Comprar o alquilar vivienda?

¿Comprar o alquilar vivienda? La respuesta a esta pregunta es clara, En nuestro país Somos compradores!!.

Según la última encuesta de Hogares elaborada por el INE (Instituto Nacional de Vivienda) del año 2019 somos un país de compradores de vivienda «por goleada» utilizando un símil futbolístico.

El 18,3% de los hogares vive de alquiler y aunque esta cifra es la superior que se registra por el INE en la serie desde 2013 con un 16,1%, es muy inferior a la media de otros países de nuestro entorno. En Alemania representa un 48,5%, Francia un 34,9% y la media en la UE-28 el 30,7% (datos de Statista del 2018)

Los hogares que viven en régimen de propiedad representa en nuestro país el 76,1%.

La diferencia del 5,6% entre ambos porcentajes, corresponde a hogares que tienen la suerte de residir en viviendas cedidas o con alquiler a precio inferior al de mercado.

¿De qué depende elegir entre comprar o alquilar vivienda?

Son varios los factores que influyen en nuestra decisión:

El factor económico, es sin duda clave. ¿Cuál es nuestra situación económica?

Para comprar una vivienda es necesario disponer de una mayor cantidad de ahorro.

Descartada la posibilidad de comprar una vivienda al contado. No disponiendo del total para la compra más los gastos que conlleva poner la vivienda a nuestro nombre (ITP o IVA, los gastos Notariales, Registro y Gestoría).

Estos gastos serán aproximadamente de un 12% en función de nuestras exenciones fiscales por edad, minusvalías, importe de compra, CCAA donde se adquiera y otros.

Pasaremos a tener que solicitar financiación para la parte que no disponemos. La forma actual es solicitar una hipoteca.

Para ello deberemos tener ahorrado como mínimo los gastos de compraventa (ITP o IVA, Notaría, Registro y Gestoría) y un 20% para acceder a la financiación con hipoteca del 80% del valor de compraventa.

Los gastos que corresponden a la constitución de la hipoteca (Impuesto AJD, Notaría, Registro y Gestoría) son asumidos por la entidad prestamista (bancos) teniendo que asumir el comprador el gasto de Tasación.

Si no disponemos de ese 20%, como máximo podremos conseguir una hipoteca 100% de valor de compraventa. Para ello tenemos que tener un perfil que de confianza a la entidad prestamista (caso de funcionarios y otros perfiles preferentes para las entidades).

En caso contrario deberemos aportar garantías adicionales (avalistas u otras propiedades). En GsCapital podemos ayudarte a conseguir una hipoteca 100%

Si tomamos la opción de alquilar, la aportación inicial a la que deberemos hacer frente es muy inferior.

Estaremos hablando de la fianza y el mes en curso para poder disfrutar de nuestra vivienda en alquiler (este importe representa la cantidad aproximada de 3 mensualidades).

mensualidades).

Hay que tener en cuenta que nos solicitarán nuestra documentación económica para evaluar nuestra capacidad de pago por alguna compañía aseguradora. Y deberemos tener suficiente garantía para que la propiedad pueda realizar un seguro de impago de rentas.

No cabe duda que la compra de vivienda requiere un compromiso a largo plazo, 20, 25 o 30 años de pago de mensualidades. Debemos entenderlo como una inversión de futuro en un plazo determinado, esa vivienda estará pagada y no requerirá más pagos excepto el mantenimiento del inmueble, IBI y Comunidad de Propietarios.

Por otro lado, el alquiler, nunca dejaremos de pagarlo y en las circunstancias actuales no podemos saber ni cual será nuestra capacidad de pago a la hora de la jubilación, ni de cuánto dinero dispondremos para destinar al alquiler.

Otro factor que influye actualmente, es nuestra movilidad geográfica. En ciertas profesiones es mayor esta movilidad y esto nos obliga a optar por la fórmula del alquiler por no estar sujetos a una zona geográfica concreta.

¿Qué es más caro comprar o alquilar vivienda?

En la actualidad la cuota a pagar por una hipoteca 100% en relación al alquiler que pagaríamos por el mismo inmueble estaría entorno a un 20% a favor de la compraventa.

Por ejemplo, una compraventa de una vivienda con una hipoteca 100% de 180.000 €, tendríamos una cuota con una hipoteca a tipo fijo del 2,25% a 30 años de 688€/mes (más seguro de hogar, IBI, Comunidad y mantenimiento), mientras que el alquiler de esa vivienda rondaría los 850 €/mes (+ incremento de IPC anual).

Eso si, deberemos tener la aportación ahorrada para los gastos de compraventa en el caso de compra y en el caso de alquiler aproximadamente 3 mensualidades.

Que documentos necesitas para pedir una hipoteca

En este post vamos a detallar qué documentación necesitas para pedir una hipoteca. Sin duda alguna esta es la fase más importante cuando decidimos solicitar una hipoteca a un banco o con la intermediación de un Asesor Hipotecario.

Por lo tanto, deberemos tener preparada toda la documentación necesaria para que tanto la entidad como el Asesor Hipotecario puedan realizarnos el estudio e indicarnos si nos concederán la hipoteca y cuánto importe nos concederán.

La documentación necesaria a la hora de pedir una hipoteca para comprar una vivienda o solicitar una hipoteca sobre una vivienda que ya es de nuestra propiedad (ampliación, liquidez, cambio de entidad…) es diferente en función de si somos Trabajadores por cuenta ajena o Trabajadores por cuenta Propia (Autónomo).

Y es que la documentación más importante para que te concedan una hipoteca, es la documentación económica. Ésta determinará cuanto puedes solicitar de hipoteca y lo más importante, si te concederán la hipoteca.

No cabe duda que es fundamental que la documentación que aportamos para el estudio de la hipoteca sea legible y si es posible en el formato más aceptado, PDF 

En todos los casos, es evidente que la primera documentación será el Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación de Extranjero (NIE), que se concede a los extranjeros con residencia legal en España.

1.- Si eres trabajador por cuenta ajena ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

Si tu caso es la compraventa de una vivienda, lo primero que debes hacer es saber cuál es el importe máximo que te concederán.

Para saber el importe que te concederán se utiliza un ratio denominado, Ratio de endeudamiento DTI (del inglés Debt To Income), es el cociente entre la cuota a pagar y tus ingresos expresado en %.

Por ejemplo si tu nómina neta mensual es de 1.000.-€/mes y la cuota a pagar es de 200€/mes tu DTI sería 200/1000*100= 20% DTI.

ENDEUDAMIENTO

Recordemos que el Banco de España aconseja un endeudamiento o DTI de entre el 30%-35% de los ingresos netos mensuales.

De esta forma tendrás una guía a la hora de buscar la vivienda. Sabrás aproximadamente el importe que pueden concederte las entidades.

Por lo tanto, será indispensable recopilar toda la documentación que justifique tus ingresos: Nóminas (las 3 últimas), Declaración de Renta la última realizada (MOD 100) y en definitiva toda aquella documentación que justifique que recibimos ingresos constantes en el tiempo. Ejemplo alquileres, intereses de depósitos, etc…

Otro factor importante en la concesión de una hipoteca, es la estabilidad laboral. En este caso las nóminas deben llevar la antigüedad del trabajador en la empresa, pero será necesario aportar además el Contrato de Trabajo y la Vida Laboral para demostrar nuestra trayectoria laboral.

2.- Si eres Autónomo ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

Este caso es un poco más complejo que el asalariado puesto que no existe una nómina o percepción salarial mensual estable y además se debe presentar en Hacienda una serie de declaraciones trimestrales y un resumen anual y se debe realizar el pago cada mes de la cuota de autónomo.

Como siempre es importante justificar nuestra trayectoria laboral y estabilidad. En el caso de Autónomos lo podremos justificar con la Vida Laboral en la que se detallará el tiempo que llevamos dados de alta como Autónomo.

Presentaremos los trimestres de IVA (MOD 303) y la Declaración Resumen Anual (MOD 390) del último año completo y los del año en curso. Se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.

También deberemos presentar los trimestrales de IRPF (MOD 130) y la Declaración Resumen Anual (MOD 190). Igualmente que en el caso del IVA se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.

Cómo no, los autónomos también están obligado a realizar la Declaración de Renta (MOD 100) cada año.

En el coso de los trabajadores por cuenta propia (Autónomos) es muy importante presentar los Extractos Bancarios (mínimo 6 meses), donde se refleja realmente el volumen de operaciones y el movimiento.

Igualmente, como en el caso de los trabajadores por cuenta ajena, se debe aportar toda aquella documentación que justifique ingresos como alquileres, intereses de depósitos, etc.

3.- Y Si no trabajas por cuenta ajena ni por cuenta propia y eres Pensionista ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

En este caso tendrás que aportar el Certificado que acredita la percepción de una pensión de la Seguridad Social.

Es un certificado que emite la Seguridad Social anualmente en el que se indica la cantidad que se percibe anual y que normalmente consta de 14 pagas.

Sabes Por qué a los bancos no les gusta la hipoteca inversa

En nuestro país existen determinadas herramientas o productos financieros que no acaban de alcanzar el arraigo que sí tienen en otros países. Una de estas herramientas sería la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa, aunque inicialmente se puede entender como un producto de financiación interesante para complementar la pensión de jubilación, es mirada por los bancos de nuestro país con mucho recelo y resquemor.

No es un producto que tenga ni una gran demanda, ni una gran oferta, vamos a tratar de entender los motivos.

Qué es una hipoteca inversa

El resumen rápido y simple sería decir que se trata de un préstamo que toma como base y garantía la vivienda libre de cargas. Para ello, se constituye como una hipoteca sobre dicha vivienda.

Es un producto que se orienta a personas de cierta edad, habitualmente a partir de la jubilación, y que les propone una financiación basada en un pago único, o, más comúnmente, en una renta vitalicia hasta su fallecimiento.

Eventualmente, está renta vitalicia podrán extenderse hasta el valor que la hipoteca haya concedido a la vivienda. Una vez este valor se haya visto sobrepasado, si no se ha contratado a la par un seguro de renta vitalicia, se suspendería la misma.

La hipoteca permite que los titulares sigan viviendo en su casa, y siguen siendo propietarios de la misma, con lo cual en cualquier momento pueden hacer una cancelación anticipada, o vender la hipoteca y saldar la deuda.

A su fallecimiento, serán los herederos los que antes de disponer de la vivienda deberán abonar la deuda, conformar una nueva hipoteca, o vender la vivienda para saldar la deuda.

Por qué a la banca no le gusta la hipoteca inversa

Como hemos dicho anteriormente, a la banca española no le gusta en exceso la hipoteca inversa.

Es un producto que no figuran en los catálogos, y a pesar de unas entidades como CaixaBank han hecho algunas pruebas piloto, y otras lo han mantenido, o mantienen, de manera soterrada dentro de sus ofertas, ni se conceden ni se demandan.

El primer motivo a tener en cuenta es la propia cultura de la propiedad en España. La cultura de la propiedad hace que, a lo largo de la vida de las personas, uno de los objetivos financieros básicos es pagar la vivienda.

Esto genera una suerte de tabú sobre lo que pueda ocurrir en el futuro con la vivienda, ya que se considera parte del patrimonio familiar. Por tanto, poner en riesgo el patrimonio familiar y diferir una deuda a los herederos, pesa sobre las personas. Pero también sobre la banca, que entiende que es un modelo complejo para la sociedad española.

El otro gran motivo, además de ser una operación de riesgo alto, es que el riesgo de la no aceptación de la herencia, es elevado. En España, anualmente, son muchas las herencias que se desechan para no asumir las deudas.

En el caso de una hipoteca inversa, esto automáticamente significa que la vivienda tendrá que ejecutar sin pasar a manos del banco. En un contexto en el que los bancos llevan años deshaciéndose de los activos inmobiliarios, no es precisamente un elemento de atracción para ellos.