Tanto si compramos como si vendemos una vivienda tenemos que recopilar cierta documentación necesaria para poder realizar la operación de una forma segura y legal. Además de documentos obligatorios como el certificado de eficiencia energética o la cédula de habitabilidad, existen otros documentos que también son importantes, aunque a priori puedan parecer más prescindibles, es el caso de los planos de una vivienda, ya que juegan un papel muy importante para poder realizar cualquier proyecto de obra nueva o reforma en el inmueble.

Sin embargo, es bastante habitual no disponer de los planos de una vivienda, una situación puede complicar la transacción de compraventa, afortunadamente, existen algunas maneras donde poder conseguir estos documentos dependiendo de la finalidad para los que necesitemos esta documentación.

La importancia de los planos de una vivienda

Los planos de una vivienda o planos de construcción son la representación gráfica de la obra que se realiza y sirven de guía para realizar los trabajos constructivos de una manera precisa, específica y al detalle.

A través de un plano constructivo se puede visualizar el concepto del proyecto, así como la distribución de los espacios. En los planos de la vivienda puede aparecer la información sobre los materiales, los sistemas constructivos y los acabados, así como especificaciones estructurales, como, por ejemplo: las formas de conexión, las uniones entre cimentaciones, las piezas hidráulicas y eléctricas, etc.

Los planos de una vivienda son necesarios para poder solicitar cualquier licencia de obra o permiso y para solicitar un presupuesto a cualquier empresa constructora. Además, también son necesarios para obtener financiación en el caso de compra de una vivienda, ya que se utilizan para realizar la tasación de la propiedad y que el banco pueda estimar el porcentaje de financiación de la hipoteca.

Cómo conseguir los planos de una vivienda

Dado que hasta hace unos años no era obligatorio guardar la documentación sobre la construcción de un inmueble, resulta mucho más complicado conseguir los planos de aquellas viviendas que se hayan edificado antes de los años 50. A partir de entonces, existen algunas alternativas para poder solicitar y conseguir los planos de un inmueble.

En el Catastro

El Catastro contiene todas las parcelas catastrales existentes en nuestro país en formato digital, esta información incluye el perímetro de cada parcela de los inmuebles individuales, tanto locales como viviendas, así como el tamaño de las edificaciones legales, y en algunos casos, la superficie en metros cuadrados de cada inmueble.

En el Colegio de Arquitectos

El Colegio de Arquitectos tiene la obligación de guardar una copia de cualquier proyecto que se presente a visado, aunque es importante conocer que esta documentación es propiedad del propio arquitecto y por lo tanto, será él quien tenga que autorizar la consulta y reproducción de cualquier documento.

En el Ayuntamiento

Para solicitar el proyecto en el Ayuntamiento hay que realizar una solicitud, que tardará más o menos tiempo, en función de la antigüedad del edificio, ya que en la actualidad también se guardan los planos en formato digital, pero existe un archivo histórico que es menos accesible. Lo importante es saber que no se puede fotocopiar ni realizar copias de los documentos.

Solicitar un levantamiento de planos

El problema con estas alternativas es que el proyecto original suele variar de lo que se realiza finalmente en la obra, además de que pueden haberse realizado algunas obras y reformas nuevas en la vivienda que no se hayan registrado en el Ayuntamiento ni en ningún otro lugar. Por lo tanto, si lo que queremos es obtener los planos actuales de nuestra vivienda, necesitaremos pedirle a un técnico que nos realice un levantamiento de planos, explicándole cuál es la finalidad para la que vamos a necesitar esos documentos, con el objetivo de disponer de unos planos con los datos necesarios y precisos.

Tener un piso en venta y, tras varios meses, no haber conseguido venderlo aún haciendo varias visitas a posibles compradores puede ser un proceso muy frustrante. Si no consigues vender tu piso, seguramente se acerque el momento de hacer algunos cambios. En el siguiente artículo, te presentamos los errores más comunes que se pueden cometer cuando un piso lleva mucho tiempo en venta y algunos consejos.

1. Investiga sobre la oferta y demanda de la zona

El tiempo que tarda un propietario en vender su vivienda, es uno de los principales factores que determina el dinamismo del mercado inmobiliario en una zona. Sin embargo, depende de muchos factores, como la Comunidad Autónoma en la que se encuentre, la ciudad, o incluso la zona dentro de una misma ciudad.

Según datos consultados en Idealista a fecha de 2023, el 26% de los pisos en la ciudad de Barcelona se venden en menos de una semana. El 25% puede llegar a venderse entre una semana y un mes, el 21%, se vendería entre 1 y 3 meses y el 23% tardaría de tres meses a un año. El 6%, podría llegar a tardar más de un año.

En Madrid, en cambio, se daría una situación distinta. Siendo uno de los grandes mercados inmobiliarios del país y por consiguiente, una de las ciudades con mayor volumen de transacciones de compraventa, el 25% de las casas tardan menos de una semana en venderse, el 22% entre una semana y un mes, el 25% entre uno y tres meses, el 22% de tres meses a un año y el 5% más de un año. Y así ocurriría con el resto de ciudades en las distintas comunidades autónomas, por lo que es esencial conocer qué es lo que está ocurriendo en la zona en la que vas a vender.

2. El precio es importante

En ocasiones, podemos sentir más urgencia por vender el piso ya que necesitamos el dinero para otras acciones como pagar los impuestos de una herencia o incluso, porque queremos invertir ese dinero en la compra de otra vivienda. Sin embargo, es importante que el precio no esté ni por encima ni por debajo del precio de mercado.

Para ello, debes informarte y ajustar el precio de venta para que sea justo y competitivo, conociendo también la oferta en la zona. ¿Y qué mejor que contar con la opinión de profesionales expertos en el sector para ello? En Vivendex, hemos preparado una herramienta online y gratuita que te ayudará a conocer el precio de tu vivienda.

• En función de nuestras necesidades e intenciones, podemos requerir una valoración más precisa. Por tanto, para que te hagas una idea del precio de mercado que tu vivienda podría alcanzar en el mercado, puedes hacer uso de nuestro  valoración de viviendas online. Sin embargo, recuerda que se trata de un algoritmo y para una valoración más precisa, siempre será mejor contar con la valoración de un profesional.

3. Ten toda la documentación a punto

La documentación también juega un papel importante y es que, a veces, por desconocimiento o por no tener los datos actualizados, puedes estar perdiendo oportunidades de venta. Por ello, te aconsejamos repasarlos y asegurarte de que están puestos al día. La documentación necesaria para vender tu piso es la siguiente:

• DNI
• nota simple: Puedes solicitarla en el Registro de la propiedad.
• Escrituras.
• Planos de la vivienda.
• El Certificado de Eficiencia Energética (CEE).
• La Cédula de Habitabilidad.
• El último recibo del IBI.
• Los estatutos de la comunidad.

4. Una imagen vale más que mil palabras

Es una creencia común creer que, solventados los puntos anteriores, la vivienda está lista para ponerse a la venta y conseguirlo en el menor tiempo posible. Sin embargo, puede ser uno de los principales motivos por los cuales esa esperada venta se esté retrasando más de lo que esperabas.

La imagen juega un papel muy importante, ya sea por lo que respecta a las fotos de tu anuncio o incluso, a la impresión que puedas causarle al propio comprador durante la visita al inmueble. Por ello, y teniendo en cuenta que cada vez la competencia apuesta más fuerte por el tema de la imagen y la estética, es recomendable que des un valor añadido al inmueble. 

Es por eso que debes dar un valor añadido al inmueble:

Antes de la visita:

Probablemente, ya conozcas el término Home Staging, pues esta técnica de marketing enfocada en la mejora de los espacios de un inmueble para su futura venta o alquiler, no ha hecho más que ganar popularidad en los últimos años. Aprender a sacarle partido al inmueble, ya sea potenciando su espacio o adaptando su decoración al estilo más actual, puede ser clave para causar impacto en el posible comprador.

Pintura, accesorios, nuevas fotografías… A priori, es posible que sumarte esta técnica te parezca un gasto, pero lo cierto es que, sin exigirte un gran presupuesto, el Home Staging supone una gran inversión a largo plazo. Hacer que tu vivienda resulte atractiva, puede ser posible para todo tipo de bolsillos y todo tipo de viviendas

• Causa un impacto positivo en el posible futuro cliente. Dicen que la primera impresión es la que cuenta, y siguiendo esta filosofía, es importante de cara al cliente causar sensación de entrar a vivir y de, en consecuencia, de cuidado del detalle.
• Más rapidez a la hora de vender. Relacionándose también con el primer punto, cuanto más estética se vea la vivienda desde un principio, más puede reducirse el proceso de negociación. Pues, de esta manera, no verán necesidad de reformar.
• Da valor al inmueble. De cara al vendedor, es interesante saber que puede aumentar el precio de venta del inmueble.

El anuncio:  

1. Fotografía: Probablemente, el elemento principal de tu anuncio, ya que será lo que primero capte la atención de un posible comprador. Para adecuarte a las especificaciones técnicas de los portales inmobiliarios, es importante que uses una fotografía en horizontal. La mayoría de los compradores hacen una búsqueda por Internet antes de la visita. A partir de esta primera impresión, decidirán si pedir más información y/o visitar la casa. Por lo que es importante que la imagen transmita calidad a través del encuadre o iluminación, entre otras.

Selecciona la mejor estancia de tu vivienda y utiliza esa fotografía como destacada. Las estancias más empleadas como imagen principal, suelen ser el salón o la cocina, pero si tu vivienda goza de una estupenda zona ajardinada o de una increíble piscina, no dudes en aprovechar este potencial.

* Recuerda que la fotografía debe estar perfectamente iluminada, enfocada y que la estancia tiene que verse limpia y ordenada.

2. Título:  El título debe ser claro y directo. Puedes utilizar la siguiente estructura:

Tipología (chalet, piso, adosado, pareado) + ubicación (calle, barrio, cerca de la playa…)

* También puedes incluir en el título alguna característica de tu vivienda, como la existencia de piscina, jardín o ascensor, o si se trata de un piso recién reformado. 

3. Cuerpo del texto:  Sirve para hacer una descripción de la vivienda al mismo tiempo que ayuda a despertar el interés de posibles compradores. Intenta que no sea excesivamente larga pero tampoco te limites a redactar un par de frases. Entre 100 y 300 palabras podría ser lo adecuado para una vivienda de segunda mano (para una vivienda de obra nueva se necesita más información).

* Utiliza las mayúsculas solo al principio. Las mayúsculas en internet suelen emplearse como grito o llamada a la acción. Además, dificultará su lectura.

4. Datos de contacto: Por muy bueno que haya sido tu anuncio, no servirá de nada si no incluyes tus datos de contacto. El teléfono o email son esenciales para ahorrarle tiempo al posible comprador.

5. Reduce al máximo el número de inmobiliarias

Aunque la tendencia suele ser pensar que, cuanto más agencias lleven el piso, más se acelerará la venta, lo cierto es que se produce el efecto contrario. Cuando tu piso lo gestiona únicamente una inmobiliaria y trabajas en exclusiva con ella, la propiedad gana protagonismo, puedes llevar un control más exhaustivo de las acciones que se están haciendo y, en caso de negociación, la agencia podrá conseguir un mejor precio.

Recuerda que el proceso de venta de una propiedad puede llevar tiempo y paciencia. Y si tienes urgencia en hacerlo, puede llegar a ser un proceso frustrante si tienes que enfrentarte solo a las posibles dudas que puedan surgirte en el proceso. Sin lugar a dudas, vender un piso sin agencia requiere una inversión de tiempo que, en ocasiones, no podremos asumir por nuestra dedicación a otras obligaciones.

Y, hayamos seguido los consejos, trucos o incluso consejos de nuestros conocidos, existen muchos factores que habrá que todavía serán variables dependiendo de las características de cada inmueble. Pues cada casa es un mundo, y sus propietarios presentan necesidades distintas.

Aunque vender sin inmobiliarias pueda darnos una sensación de control sobre la transacción, y a la vez, libertad y autonomía debido a los avances que la tecnología nos ofrece, el conocimiento humano siempre será imprescindible a la hora de embarcarse en un trámite tan importante como la venta de una casa. ¿Y qué mejor que el acompañamiento de profesionales con años de experiencia en el sector como para guiarte en el proceso y resolver cualquiera de tus dudas? En Vivendex estudiamos y preparamos estrategias personalizadas para cada caso. Contacta con nosotros para ayudarte a presentar tu vivienda y potenciar sus puntos fuertes. Además, nos encargaremos de todo el proceso de tramitación para facilitarte el camino.