¿Comprar o alquilar vivienda? La respuesta a esta pregunta es clara, En nuestro país Somos compradores!!.
Según la última encuesta de Hogares elaborada por el INE (Instituto Nacional de Vivienda) del año 2019 somos un país de compradores de vivienda «por goleada» utilizando un símil futbolístico.
El 18,3% de los hogares vive de alquiler y aunque esta cifra es la superior que se registra por el INE en la serie desde 2013 con un 16,1%, es muy inferior a la media de otros países de nuestro entorno. En Alemania representa un 48,5%, Francia un 34,9% y la media en la UE-28 el 30,7% (datos de Statista del 2018)
Los hogares que viven en régimen de propiedad representa en nuestro país el 76,1%.
La diferencia del 5,6% entre ambos porcentajes, corresponde a hogares que tienen la suerte de residir en viviendas cedidas o con alquiler a precio inferior al de mercado.
¿De qué depende elegir entre comprar o alquilar vivienda?
Son varios los factores que influyen en nuestra decisión:
El factor económico, es sin duda clave. ¿Cuál es nuestra situación económica?
Para comprar una vivienda es necesario disponer de una mayor cantidad de ahorro.
Descartada la posibilidad de comprar una vivienda al contado. No disponiendo del total para la compra más los gastos que conlleva poner la vivienda a nuestro nombre (ITP o IVA, los gastos Notariales, Registro y Gestoría).
Estos gastos serán aproximadamente de un 12% en función de nuestras exencionesfiscales por edad, minusvalías, importe de compra, CCAA donde se adquiera y otros.
Pasaremos a tener que solicitar financiación para la parte que no disponemos. La forma actual es solicitar una hipoteca.
Para ello deberemos tener ahorrado como mínimo los gastos de compraventa (ITP o IVA, Notaría, Registro y Gestoría) y un 20% para acceder a la financiación con hipoteca del 80% del valor de compraventa.
Los gastos que corresponden a la constitución de la hipoteca (Impuesto AJD, Notaría, Registro y Gestoría) son asumidos por la entidad prestamista (bancos) teniendo que asumir el comprador el gasto de Tasación.
Si no disponemos de ese 20%, como máximo podremos conseguir una hipoteca 100% de valor de compraventa. Para ello tenemos que tener un perfil que de confianza a la entidad prestamista (caso de funcionarios y otros perfiles preferentes para las entidades).
En caso contrario deberemos aportar garantías adicionales (avalistas u otras propiedades). En GsCapital podemos ayudarte a conseguir una hipoteca 100%
Si tomamos la opción de alquilar, la aportación inicial a la que deberemos hacer frente es muy inferior.
Estaremos hablando de la fianza y el mes en curso para poder disfrutar de nuestra vivienda en alquiler (este importe representa la cantidad aproximada de 3 mensualidades).
mensualidades).
Hay que tener en cuenta que nos solicitarán nuestra documentación económica para evaluar nuestra capacidad de pago por alguna compañía aseguradora. Y deberemos tener suficiente garantía para que la propiedad pueda realizar un seguro de impago de rentas.
No cabe duda que la compra de vivienda requiere un compromiso a largo plazo, 20, 25 o 30 años de pago de mensualidades. Debemos entenderlo como una inversión de futuro en un plazo determinado, esa vivienda estará pagada y no requerirá más pagos excepto el mantenimiento del inmueble, IBI y Comunidad de Propietarios.
Por otro lado, el alquiler, nunca dejaremos de pagarlo y en las circunstancias actuales no podemos saber ni cual será nuestra capacidad de pago a la hora de la jubilación, ni de cuánto dinero dispondremos para destinar al alquiler.
Otro factor que influye actualmente, es nuestra movilidad geográfica. En ciertas profesiones es mayor esta movilidad y esto nos obliga a optar por la fórmula del alquiler por no estar sujetos a una zona geográfica concreta.
¿Qué es más caro comprar o alquilar vivienda?
En la actualidad la cuota a pagar por una hipoteca 100% en relación al alquiler que pagaríamos por el mismo inmueble estaría entorno a un 20% a favor de la compraventa.
Por ejemplo, una compraventa de una vivienda con una hipoteca 100% de 180.000 €, tendríamos una cuota con una hipoteca a tipo fijo del 2,25% a 30 años de 688€/mes (más seguro de hogar, IBI, Comunidad y mantenimiento), mientras que el alquiler de esa vivienda rondaría los 850 €/mes (+ incremento de IPC anual).
Eso si, deberemos tener la aportación ahorrada para los gastos de compraventa en el caso de compra y en el caso de alquiler aproximadamente 3 mensualidades.
En este post vamos a detallar qué documentación necesitas para pedir una hipoteca. Sin duda alguna esta es la fase más importante cuando decidimos solicitar una hipoteca a un banco o con la intermediación de un Asesor Hipotecario.
Por lo tanto, deberemos tener preparada toda la documentación necesaria para que tanto la entidad como el Asesor Hipotecario puedan realizarnos el estudio e indicarnos si nos concederán la hipoteca y cuánto importe nos concederán.
La documentación necesaria a la hora de pedir una hipoteca para comprar una vivienda o solicitar una hipoteca sobre una vivienda que ya es de nuestra propiedad (ampliación, liquidez, cambio de entidad…) es diferente en función de si somos Trabajadores por cuenta ajena o Trabajadores por cuenta Propia (Autónomo).
Y es que la documentación más importante para que te concedan una hipoteca, es la documentación económica. Ésta determinará cuanto puedes solicitar de hipoteca y lo más importante, si te concederán la hipoteca.
No cabe duda que es fundamental que la documentación que aportamos para el estudio de la hipoteca sea legible y si es posible en el formato más aceptado, PDF
En todos los casos, es evidente que la primera documentación será el Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identificación de Extranjero (NIE), que se concede a los extranjeros con residencia legal en España.
1.- Si eres trabajador por cuenta ajena ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?
Si tu caso es la compraventa de una vivienda, lo primero que debes hacer es saber cuál es el importe máximo que te concederán.
Para saber el importe que te concederán se utiliza un ratio denominado, Ratio de endeudamiento o DTI (del inglés Debt To Income), es el cociente entre la cuota a pagar y tus ingresos expresado en %.
Por ejemplo si tu nómina neta mensual es de 1.000.-€/mes y la cuota a pagar es de 200€/mes tu DTI sería 200/1000*100= 20% DTI.
ENDEUDAMIENTO
Recordemos que el Banco de España aconseja un endeudamiento o DTI de entre el 30%-35% de los ingresos netos mensuales.
De esta forma tendrás una guía a la hora de buscar la vivienda. Sabrás aproximadamente el importe que pueden concederte las entidades.
Por lo tanto, será indispensable recopilar toda la documentación que justifique tus ingresos: Nóminas (las 3 últimas), Declaración de Renta la última realizada (MOD 100) y en definitiva toda aquella documentación que justifique que recibimos ingresos constantes en el tiempo. Ejemplo alquileres, intereses de depósitos, etc…
Otro factor importante en la concesión de una hipoteca, es la estabilidad laboral. En este caso las nóminas deben llevar la antigüedad del trabajador en la empresa, pero será necesario aportar además el Contrato de Trabajo y la Vida Laboral para demostrar nuestra trayectoria laboral.
2.- Si eres Autónomo ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?
Este caso es un poco más complejo que el asalariado puesto que no existe una nómina o percepción salarial mensual estable y además se debe presentar en Hacienda una serie de declaraciones trimestrales y un resumen anual y se debe realizar el pago cada mes de la cuota de autónomo.
Como siempre es importante justificar nuestra trayectoria laboral y estabilidad. En el caso de Autónomos lo podremos justificar con la Vida Laboral en la que se detallará el tiempo que llevamos dados de alta como Autónomo.
Presentaremos los trimestres de IVA (MOD 303) y la Declaración Resumen Anual (MOD 390) del último año completo y los del año en curso. Se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.
También deberemos presentar los trimestrales de IRPF (MOD 130) y la Declaración Resumen Anual (MOD 190). Igualmente que en el caso del IVA se presentan con un límite de 20 días después del cierre del trimestre.
Cómo no, los autónomos también están obligado a realizar la Declaración de Renta (MOD 100) cada año.
En el coso de los trabajadores por cuenta propia (Autónomos) es muy importante presentar los Extractos Bancarios (mínimo 6 meses), donde se refleja realmente el volumen de operaciones y el movimiento.
Igualmente, como en el caso de los trabajadores por cuenta ajena, se debe aportar toda aquella documentación que justifique ingresos como alquileres, intereses de depósitos, etc.
3.- Y Si no trabajas por cuenta ajena ni por cuenta propia y eres Pensionista ¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?
En este caso tendrás que aportar el Certificado que acredita la percepción de una pensión de la Seguridad Social.
Es un certificado que emite la Seguridad Social anualmente en el que se indica la cantidad que se percibe anual y que normalmente consta de 14 pagas.
En nuestro país existen determinadas herramientas o productos financieros que no acaban de alcanzar el arraigo que sí tienen en otros países. Una de estas herramientas sería la hipoteca inversa.
La hipoteca inversa, aunque inicialmente se puede entender como un producto de financiación interesante para complementar la pensión de jubilación, es mirada por los bancos de nuestro país con mucho recelo y resquemor.
No es un producto que tenga ni una gran demanda, ni una gran oferta, vamos a tratar de entender los motivos.
Qué es una hipoteca inversa
El resumen rápido y simple sería decir que se trata de un préstamo que toma como base y garantía la vivienda libre de cargas. Para ello, se constituye como una hipoteca sobre dicha vivienda.
Es un producto que se orienta a personas de cierta edad, habitualmente a partir de la jubilación, y que les propone una financiación basada en un pago único, o, más comúnmente, en una renta vitalicia hasta su fallecimiento.
Eventualmente, está renta vitalicia podrán extenderse hasta el valor que la hipoteca haya concedido a la vivienda. Una vez este valor se haya visto sobrepasado, si no se ha contratado a la par un seguro de renta vitalicia, se suspendería la misma.
La hipoteca permite que los titulares sigan viviendo en su casa, y siguen siendo propietarios de la misma, con lo cual en cualquier momento pueden hacer una cancelación anticipada, o vender la hipoteca y saldar la deuda.
A su fallecimiento, serán los herederos los que antes de disponer de la vivienda deberán abonar la deuda, conformar una nueva hipoteca, o vender la vivienda para saldar la deuda.
Por qué a la banca no le gusta la hipoteca inversa
Como hemos dicho anteriormente, a la banca española no le gusta en exceso la hipoteca inversa.
Es un producto que no figuran en los catálogos, y a pesar de unas entidades como CaixaBank han hecho algunas pruebas piloto, y otras lo han mantenido, o mantienen, de manera soterrada dentro de sus ofertas, ni se conceden ni se demandan.
El primer motivo a tener en cuenta es la propia cultura de la propiedad en España. La cultura de la propiedad hace que, a lo largo de la vida de las personas, uno de los objetivos financieros básicos es pagar la vivienda.
Esto genera una suerte de tabú sobre lo que pueda ocurrir en el futuro con la vivienda, ya que se considera parte del patrimonio familiar. Por tanto, poner en riesgo el patrimonio familiar y diferir una deuda a los herederos, pesa sobre las personas. Pero también sobre la banca, que entiende que es un modelo complejo para la sociedad española.
El otro gran motivo, además de ser una operación de riesgo alto, es que el riesgo de la no aceptación de la herencia, es elevado. En España, anualmente, son muchas las herencias que se desechan para no asumir las deudas.
En el caso de una hipoteca inversa, esto automáticamente significa que la vivienda tendrá que ejecutar sin pasar a manos del banco. En un contexto en el que los bancos llevan años deshaciéndose de los activos inmobiliarios, no es precisamente un elemento de atracción para ellos.
¿Qué pasa si no presento la declaración de la renta?
Hacer la declaración de la renta es obligatorio para las personas con más de 22.000€ de ingresos anuales, percibidos de un sólo pagador. También habrá que declarar si se llegan a ciertos límites al tener dos pagadores o recibimos hasta 1.600€ por rendimientos de capital mobiliario entre otros casos (puedes ver todos los casos desde el enlace anterior).
Solo podría haber consecuencias negativas (multas) en los casos en los que una persona esté obligada a presentar la declaración y no lo haga.
La nueva fecha límite para presentar la declaración fuera del plazo, es de cuatro años desde el día que termina el plazo de presentación del año y declaración en curso.
Si Hacienda durante ese periodo de tiempo hace requerimientos y no son contestados, aplica sanciones. Si por el contrario, transcurren los cuatro años y Hacienda no ha enviado requerimientos ni ningún tipo de notificación, la obligación de hacer la declaración prescribe y no recibirá sanción por ello.
¿Se puede presentar la declaración de la renta fuera de plazo?
Sí, se puede presentar la declaración de años anteriores. La Agencia Tributaria con el fin de que cumplas tu obligación más tarde o más temprano, permite presentar la declaración fuera del plazo establecido. Si se está fuera de plazo hay que hacer la declaración vía online, de la misma manera que si estuviera dentro del tiempo.
Aunque Hacienda permita presentar la declaración, no quedas impune por la demora, ya que se imponen multas y sanciones, de menor o mayor cantidad, dependiendo de factores como:
Situación del contribuyente.
Resultado de la declaración.
Plazo de retraso.
Multa por no hacer la declaración de la renta
Es posible recibir una multa de hacienda por no hacer la declaración en aquellas situaciones en las que tengamos la obligación de declarar al cumplir ciertos requisitos en cuanto a ingresos (aquellos que superen los 22.000€ anuales aunque hay excepciones). Si no la haces tiene consecuencias económicas. Pueden darse varias situaciones a la hora de no presentar la declaración, y dependiendo de ellas, la sanción es mayor o menor.
La principal diferencia de recargo deriva de si el resultado de la declaración es positivo (a pagar) o negativo (a devolver). Si el resultado es positivo, es decir, tienes una deuda con Hacienda y tienes que pagar la cantidad correspondiente. Veamos como quedarían las sanciones en ese caso según se recoge en la Ley General Tributaria (1) .
Recargo por realizar la declaración fuera de plazo sin requerimiento
Demora
Recargo sobre la cantidad a ingresar
Hasta 3 meses
5%
De 3 a 6 meses
10%
De 6 a 12 meses
15%
De 1 año a 4 años
20% más intereses de demora
Recargo por realizar la declaración fuera de plazo con requerimiento
Importe liquidación
Recargo
Del total a pagar con un base inferior a 3.000€
50%
Del total a pagar con ocultación
Entre 50% y 100%
Del total a pagar con fraude
Entre 100% y 150%
Si la declaración es negativa, es decir, Hacienda tiene que devolverte dinero, las sanciones son las siguientes:
100€ si Hacienda no realiza requerimiento porque se establece un 50%, e incluso si no recurres, se aplica un 25%, quedándose en total en 70€.
¿Qué pasa si la declaración de la renta está mal hecha?
Si te has equivocado a la hora de realizar la declaración de la renta en perjuicio de Hacienda tendrás que realizar una declaración complementaria para rectificar el error y abonar la diferencia de dinero a pagar. Además, se aplicaría la sanción correspondiente (descritas en el anterior apartado).
En caso de que hayas hecho mal la declaración de la renta en tu contra podrás modificarla marcando la casilla 127 de solicitud de rectificación. En este caso no tendrías que asumir ninguna sanción.
Cuando nos decidimos embarcar en un préstamo hipotecario rara vez nos planteamos que en algún momento nos tocará una situación adversa que nos obligue a dejar de pagar las cuotas. Sin embargo, esta es una posibilidad real que gracias a la crisis experimentaron miles y miles de familias en nuestro país.
En el peor de los casos no pagar las hipotecas puede llevarnos a sufrir un proceso de embargo y a perder la casa, (aunque no tiene por qué llegar a ese punto) eso es lo que está ocurriendo en la actualidad. Además de que no haya condonación de la deuda y lo que ya hayamos pagado de la casa lo perdamos por completo. Vamos a intentar explicar esto con más detenimiento.
La crisis ha elevado de manera drástica los niveles de morosidad y a pesar de la moratoria en el pago de hipotecas aprobada por el Gobierno en su momento y de otras medidas destinadas a ampliar el plazo de las hipotecas un porcentaje importante de la población se ha visto en la situación de tener que dejar de pagar la hipoteca.
Sin duda las decenas de miles de ejecuciones hipotecarias han sido una de las caras visibles y consecuencias más duras de la crisis económica en nuestro país. Aunque la figura de una ejecución hipotecaria es de sobra conocida por sus consecuencias, no siempre tenemos claro el proceso por el que se llega a esta situación.
Hay que partir de la base de entender que la hipoteca se destinan a una de las mayores inversiones que vamos a realizar en nuestra vida dentro de las finanzas personales, la compra de vivienda. Se forja un compromiso financiero no sólo para el presente, si no a largo plazo ya que generalmente suscribimos hipotecas con 2 o 3 décadas de plazo de amortización.
En este contexto la hipoteca es un acuerdo entre partes mediante el que el banco, como entidad prestamista, nos ofrece sufragar un porcentaje de la vivienda a través de un préstamo. Este préstamo deberá ser devuelto más los intereses y gastos generados por su admisión.
Ahora bien, ¿Qué ocurre si no pago la hipoteca?
Si usted se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrá que abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo. Por lo que, además de no poder hacer frente a los pagos mensuales, se le irán acumulando los de los intereses que cada vez son mayores, porque son de deuda, que van aumentando.
Además, las entidades podrían cobrarle una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato.
Habitualmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha.
Normalmente las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad. Asimismo las entidades habrán de comunicarlo, en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.
Usted podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición contemplados en la normativa (Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal).
En este artículo reflexionamos sobre si es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar
El proceso que conduce a la ejecución inmobiliaria comienza con el impago de la hipoteca. No se trata del impago de una cuota o de la irregularidad en los pagos, sino de la suspensión de la atención a las cuotas de la hipoteca. El banco nos comunicará la situación de devolución y nos pedirá ponerle remedio. Tanto si no podemos remediar la situación como si no contestamos el banco comenzará a tomar medidas.
Es muy importante tratar de evitar esta situación. Si no se puede pagar el total de la cuota pero si se puede pagar una parte hay que tratar de llegar a acuerdos (no siempre se pueden obtener) y buscar soluciones conjuntamente con la entidad financiera. En este sentido hay entidades más flexibles que otras. En cualquier caso desde el principio debe quedar clara nuestra intención de pagar la deuda pero también nuestra situación de dificultad económica para hacerlo.
Aunque lo habitual es que los procedimientos hipotecarios sigan un cauce judicial, hay que tener en cuenta que también en algunas circunstancias pueden seguir un cauce extrajudicial. Una ejecución extrajudicial puede poner a la venta un inmueble hipotecario simplemente por la intervención notarial sin acudir al proceso judicial.
Sin embargo, lo más habitual es el conocido como procedimiento hipotecario de ejecución en el cual se contempla que el acreedor hipotecario pueda cobrar la deuda mediante la ejecución de la garantía, en este caso la vivienda hipotecada si no existen otras. Esta situación excepcional puede darse cuando el deudor no cumple su obligación de pagar las cuotas mensuales.
También es muy importante tener clara que nuestra legislación, a diferencia de otras, sigue reclamando la deuda al deudor incluso si éste ha perdido ya la vivienda y no ha sido suficiente para cubrir dicha deuda. En este caso el deudor responde con sus bienes presentes pero también con sus bienes futuros.
Ejecución hipotecaria
En caso de impago, la entidad prestamista puede recuperar la cantidad pendiente de cobro mediante la venta del bien hipotecado, siguiendo el procedimiento de ejecución hipotecaria establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil o en su caso, el procedimiento ejecutivo extrajudicial -con intervención de notario- previsto en la Ley Hipotecaria. Me explico, se quedan con su casa, la venden, y además usted sigue pagando el dinero que les debe del préstamo que les pidió sin que ellos les devuelvan nada de lo que usted ya había pagado y que ha perdido al embargarle su casa.
Obviamente, cabría rehabilitar el préstamo satisfaciendo los importes pendientes y poniéndose al día en su pago.
Una vez iniciado el proceso hipotecario la primera fase será la demanda que la entidad financiera interpondrá ante el juez. Esta demanda suele finalizar en un auto en el que se ordena al deudor atender al pago, este requerimiento se realiza en el domicilio del deudor mediante documento. El juez solicitará posteriormente al registro de la propiedad las certificaciones registrales del bien antes de proceder a la subasta previa notificación al deudor.
En el caso de no existir pujas la entidad financiera podrá adjudicarse el inmueble por el 50% de su valor.
Sin embargo, cuando el inmueble cuya hipoteca no se ha abonado es la vivienda familiar del deudor el procedimiento es diferente. En primer lugar, en lo que se llama enervación de la acción hipotecaria, se ofrece la posibilidad de rehabilitar el préstamo siempre y cuando el deudor pague la cantidad exacta de principal más intereses vencida a fecha de la demanda, es decir las cuotas más los gastos. Esto puede hacerse sin necesidad de consentimiento por parte del banco.
Por tanto, hasta el propio día de la subasta es posible consignar lo que se debe evitar la ejecución de la vivienda si ésta es el hogar de la familia. Si esto se hace el deudor podrá posteriormente seguir abonando la hipoteca como si no hubiera ocurrido nada. En cualquier caso esta es una opción que sólo puede ejercerse una vez cada cinco años como máximo.
Eso quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede consignar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, si es el hogar de la familia. Y el deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad que da la ley para dar una protección adicional al hogar familiar, sólo se puede ejercer una vez cada cinco años.
A veces, se exige la contratación de un seguro de amortización, mediante el cual la entidad cobraría de la aseguradora el importe de la deuda pendiente si Ud. no pudiera pagar porque se dieran las circunstancias incluidas en su cobertura, como pueden ser fallecimiento, invalidez o desempleo de larga duración, etc.
La ejecución judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas en el contrato -normalmente el impago del préstamo- podrá poner a la venta el inmueble hipotecado. La ejecución extrajudicial supone que la entidad, si se dan dichas circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la intervención de notario, pero fuera de un procedimiento judicial.
Descubre en este post toda la documentación que necesitas para solicitar un préstamo
Cómo evitar el lanzamiento
Para tratar de suspender el lanzamiento hay varias cuestiones que pueden ayudar al deudor en este sentido:
Que los afectados formen parte de colectivos vulnerables, que se encuentren en situación de circunstancias económicas especiales, que afecte a la vivienda habitual, que exista proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria.
Dentro de lo anterior los colectivos que pueden englobarse como circunstancias especiales serían los siguientes:
Familias numerosas
Familias monoparentales con dos hijos a cargo
Familias con menores de tres años
Familias con responsabilidad sobre personas con discapacidad superior al 33% o en situación de dependencia (incluyendo enfermedades incapacitantes para el desarrollo laboral)
Situación de desempleo y agotamiento de las prestaciones por parte del deudor
Familias en las que existe una víctima de violencia de género, cuando la vivienda en proceso de lanzamiento es su vivienda habitual
También debemos tener en cuenta que se puede acoger a este grupo de colectivos especiales aquellas familias en las que conviven personas que acreditan discapacidad, dependencia o enfermedad grave y que mantengan una relación de consanguinidad con el deudor hasta tercer grado.
Las circunstancias económicas especiales es un tema un poco más complejo de definir. En primer lugar debe cumplirse no tener entre todos los miembros de la unidad familiar ingresos que superen el límite de tres veces el IPREM. El baremo asciende a cinco veces el citado indicador si existen titulares con discapacidades intelectuales reconocidas, parálisis cerebral o enfermedad mental. También aquí se incluyen personas con discapacidad física o sensorial con grados de discapacidad igual o superior al 65% y enfermedades graves que capaciten a las personas que las sufren o al cuidador para mantener estabilidad profesional.
Puede utilizarse también como circunstancia económica especial sufrir una alteración en los ingresos de los cuatro años previos al proceso de ejecución hipotecaria. Aquí, debe considerarse que el esfuerzo de la carga hipotecaria en relación a la renta familiar debe haberse multiplicado al menos por 1,5. También sirve la justificación de una cuota hipotecaria que supere el 50% de los ingresos netos que reciben los miembros de la unidad familiar, añadiendo que la hipoteca sea la única vivienda del deudor y que el préstamo se ha concedido exclusivamente para la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso, ni siquiera estas circunstancias necesariamente garantizan a largo plazo la paralización del proceso.
Ser propietario de un inmueble siempre ha supuesto un cierto estatus social y un signo extrínseco de riqueza, más que nada porque ser poseedor de un patrimonio físico suponía un respaldo personal ante alguna situación económica familiar adversa. Ser dueño de la vivienda propia suponía no tirar el dinero que se le daba al arrendador por el alquiler, idea que aún perdura. Sin embargo, hoy en día, ser propietario de la vivienda habitual ya no equivale a ser rico, supone ir rellenando un longevo socavón financiero llamado préstamo hipotecario. Sin él, aunque sea una de las pesadillas financieras más temida, no formaríamos parte de una sociedad de propietarios inmobiliarios. Muchos de los aspectos que hoy se dan por sabidos en una hipoteca son fruto de una larga evolución histórica.
La hipoteca se remonta a las antiguas civilizaciones griega y romana. Tanto es así que el nombre proviene del latín hypothêca, originario de la unión de las palabras griegas Hypo (debajo) y Teka (cajón), haciendo referencia a algo que permanecía oculto y que no se podía ver al no encontrar signos externos de su existencia. Pero, en realidad, su origen, tal y como la conocemos hoy, data de la época del Imperio Romano para asegurar el pago de una deuda mediante una garantía económica que estaba a disposición del acreedor, en la medida que el deudor no ejecutara el pago de la obligación contraída.
El Derecho Romano establecía dos formas de garantizar el pago de una determinada deuda:
Fiducia: se transfería un bien a una persona a condición de que lo devolviera después de un tiempo convenido y en unas condiciones determinadas.
Prenda o pignus: cosa de valor que se entregaba a alguien como garantía de cumplimiento de una promesa u obligación y que generalmente se recuperaba una vez cumplida.
No sería hasta la Edad Media cuando se consolidó el concepto de hipoteca, siendo el pago feudal más popular de la época donde el concepto de propiedad experimentó un renovado auge durante aquella época debido al retorno de los hombres al campo y a la posesión de los terrenos. La hipoteca sirvió a esas gentes para hacerse con más tierras hipotecando la propiedad y pagándola con la producción de las cosechas y de los animales o con dinero.
Según fue pasando el tiempo, se crearon los Registros de la Propiedad dando seguridad jurídica a las operaciones hipotecarias que se realizaban.
En España, en los años 70 del siglo pasado, con el éxodo rural, llegó el boom inmobiliario a las grandes ciudades y al unísono la proliferación de las hipotecas. En aquel momento, el promotor vendía el inmueble siendo la entrada y los gastos por cuenta del comprador. Se construían unas letras, tantas como meses se pactaban entre comprador y vendedor, para el pago de la deuda pendiente. Esas letras se inscribían en el Registro de la Propiedad con la condición resolutoria de que, si el deudor no le hacía frente a la deuda, el inmueble pasaba a manos del acreedor.
Posteriormente, en los años 80, se desistió de la fórmula de las letras para evolucionar hacia los préstamos hipotecarios, recurriéndose a la escritura notarial donde se reflejan todas las condiciones de financiación, plazos y cualquier vicisitud que surja durante el tiempo pactado. Esta tendencia se ha prolongado hasta nuestros días pasando por la consabido estallido de la crisis hipotecaria que hizo explotar la burbuja inmobiliaria.
Hoy en día, la hipoteca es el modo de financiación más habitual a la hora de adquirir una vivienda, definiéndose como un producto bancario mediante el cual el prestatario recibe una cantidad de dinero por parte del prestamista con el propósito de devolverlo, junto con los intereses que genere, contando el prestamista con el inmueble adquirido como garantía adicional de pago.
A menudo se suelen usar como sinónimos hipoteca y préstamo hipotecario existiendo una leve diferencia: el préstamo hipotecario es el contrato por el que el prestamista entrega una cantidad de dinero al prestatario con la finalidad de que este adquiera una vivienda. Y, la hipoteca será la garantía de que el pago se llevará acabo según los términos establecidos en el contrato del préstamo.
El préstamo hipotecario está formado por tres componentes principales:
Capital: cantidad de dinero prestado
Plazo: tiempo pactado para la devolución del capital.
Tipo de interés: porcentaje adicional que el prestatario debe de pagar al prestamista por el capital prestado, siendo el interés donde radica la ganancia del prestamista.
El tipo de interés puede ser de tipo fijo (no varía durante todo el plazo), variable (varía en función de la evolución del Euríbor u otro índice) y mixto (mezcla entre un tipo fijo y otro variable).
El contrato que se constituya entre prestamista y prestatario deberá ser sobre activos reales, debiendo celebrarse preferentemente en escritura pública ante notario y será registrado en el correspondiente Registro de la Propiedad para que adquiera valor ante terceros.
En el caso de que el prestatario incumpla con los pagos pactados habrá una demanda por parte del prestamista activando el mecanismo para recibir el pago del capital solicitando la ejecución forzosa del inmueble, ejecutando la hipoteca como garantía de pago. En la mayoría de los casos, cuando no existe dación en pago (acción de entregar un bien a cambio de saldar una deuda pendiente de pago), el prestatario responde con todo su patrimonio ante un préstamo hipotecario.
Algunos de los principales cambios que trajo consigo la reforma de la ley hipotecaria de 2019 hacían referencia a operaciones como la subrogación. Y, dentro de estos cambios, los costes y quien los asume son una de las partes fundamentales a tener en cuenta ya que se han modificado de manera notable.
A la hora de plantearse una subrogación, antes de la reforma de la ley hipotecaria, se debía valorar en profundidad el impacto de los costes sobre la operación. Esto venía dado por qué en muchos aspectos los costes eran parte de la negociación con la entidad donde subrogar el préstamo.
Lógicamente, en esta negociación, aunque el usuario buscar las mejores condiciones, los gastos como notaría, registro o gestoría, solían ser parte de las monedas de cambio en la negociación del producto. Todo esto ha cambiado.
Quién paga cada cosa en una subrogación
La mejor manera de visualizar estas modificaciones es separando las responsabilidades de pago de los clientes y de la entidad según la nueva ley de hipotecas.
Los clientes serán responsables de abonar los gastos derivados de:
Cancelación de la hipoteca saliente: a través de la comisión de reembolso o de cancelación
Pagar la nueva tasación: una operación de subrogación de hipoteca necesita de una tasación nueva sobre el valor de la vivienda para su estudio y oferta
La entidad financiera será responsable de los siguientes gastos:
Gestoría
Registro
Notaría
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) cuando procede ya que se puede aplicar al 0% en la mayoría de casos
puede aplicar al 0% en la mayoría de casos
¿Se pueden negociar los gastos con la entidad donde vas a subrogar?
Dependerá de la oferta de dicha entidad para su producto de subrogación. Realmente la comisión de cancelación no va a entrar en apenas ningún tipo de negociación por lo que es un gasto que siempre debería asumir el cliente.
En algunas entidades financieras se contempla la posibilidad de abonar la nueva tasación por parte de la propia entidad. Esto vendría a ser una reducción importante de los gastos y, aunque no tiene por qué ser negociable, si se incluye en algunas propuestas de subrogación de nuestro mercado en la actualidad.
¿A quién ha beneficiado el cambio?
La subrogación y la novación son dos herramientas fundamentales para la mejora de las hipotecas. En ambos casos, la modificación de costes que ha traído consigo la ley hipotecaria han hecho este modelo de mejora de los productos financieros más atractivo.
Realmente, el principal beneficiado es el propio usuario que, al ver reducidos los costes, y pudiendo negociar incluso parte de lo que le correspondería puede abaratar de manera sensible el precio del producto.
Y, si tenemos en cuenta que lo que se busca precisamente es abaratar la hipoteca y mejorar sus condiciones, en hecho de reducir las comisiones y los gastos sin duda es una buena noticia para el consumidor.
El coronavirus ha elevado el número de herencias rechazadas. De hecho, de acuerdo con el Consejo General del Notariado, en los seis primeros meses de 2020 se tramitaron 142.000 herencias en España, de las cuales 16.000 (11,3%) se rechazaron, la cifra más elevada en 15 años y se espera que en 2021 la cifra empeore por las secuelas de la pandemia. Entre los principales motivos encontramos la existencia de deudas, especialmente por viviendas, y las obligaciones fiscales, en especial el pago del Impuesto de Sucesiones. Si hemos heredado una vivienda, una opción para sacarle partido es reformarla y ponerla a la venta. Te contamos cómo hacerlo.
¿Para qué me sirve reformar una vivienda heredada?
Realizar una reforma integral de una vivienda puede revalorizar hasta un 20% su precio de venta y diferenciarnos de la competencia para que se venda más rápido, de acuerdo con el informe Observatorio 360º de Andimac.
Así, si tenemos una vivienda de 150.000 euros, reformándola de manera integral, podríamos llegar a venderla por 180.000 euros, de acuerdo con las estimaciones de Andimac.
Además, no solo podremos sacarle más dinero, si no que también será más «apetecible» para posibles compradores y estará menos tiempo en el mercado, lo que siempre se traduce en menos quebraderos de cabeza o discusiones entre los herederos.
Se trata de una fórmula para que, si ningún heredero quiere quedársela o es complicado ponerse de acuerdo para compartirla, repartir el dinero de su venta será mucho más sencillo.
¿Cómo financiar la reforma de una vivienda heredada?
El tipo de crédito al consumo que se adapte mejor a nosotros dependerá de la cantidad que necesitemos.
Créditos al consumo
Es una opción a tener en cuenta si…
La cantidad que necesitamos para acondicionar la vivienda es pequeña.
Solo reformaremos el baño y la cocina o simplemente pintaremos y arreglaremos desperfectos estéticos, por ejemplo.
También una técnica es utilizar el Home Staging para hacer la vivienda más apetecible a los posibles compradores
Podemos hacer frente al resto de gastos por tramitar la aceptación de la herencia.
Todos los herederos pueden pedir un crédito y poner la misma parte proporcional a su herencia.
Préstamos con garantía hipotecaria
Es una opción a tener en cuenta si…
La cantidad que necesitamos es superior a los 10.000 euros
Queremos realizar una gran reforma integral y requerimos de un presupuesto algo.
Queremos, además, un extra de financiación para pagar los otros gastos derivados de la tramitación de la herencia.
Buscamos que todos los herederos sean titulares del crédito.
Nos podría interesar tener unos meses o años de no pagar (carencia) y así devolverlo todo de golpe al vender la vivienda.
Eso sí, debemos tener en cuenta que pedir un préstamo con garantía hipotecaria requiere poner la vivienda que tenemos en propiedad (en este caso heredada) como garantía, por lo que ante un impago corremos el riesgo de perderla.
Hipoteca rechazada en BBVA, ING Direct, Banco Santander, Caja Rural. Las hipotecas denegadas pueden ser levantadas, inclusos cuando son hipotecas rechazadas por Asnef o Rai.
Obtener un crédito hipotecario puede no ser tan sencillo como nos gustaría. Los bancos y demás entidades financieras en los últimos años han endurecido las condiciones de acceso, dificultando en gran medida la compra de viviendas.
Si ese es tu caso, tienes la hipoteca rechazada y estás encontrando dificultades para la financiación de tu vivienda, nosotros te damos la solución.
Hipoteca rechazada: las razones
Los bancos normalmente aducen las mismas excusas para una hipoteca rechazada. Una serie de motivos tasados que dan una y otra vez y que muchos compradores están hartos de escuchar.
Los bancos normalmente recurren a las mismas excusas para denegar un préstamo hipotecario. Una serie de motivos tasados que dan una y otra vez y que muchos compradores están hartos de escuchar.
Inestabilidad laboral
Este es uno de los motivos principales para que no concedan un crédito. En general, si una persona está trabajando con un contrato laboral de duración determinada o a jornada parcial tendrá grandes dificultades para conseguir financiación.
Los bancos quieren que sus clientes tengan estabilidad para reducir al máximo el riesgo de impago. Una doble deuda puede significar un endeudamiento excesivo y, por ende, tener dificultades para satisfacer las obligaciones financieras.
No estar en la edad correcta para pedir una hipoteca
Hay que tener en cuenta que un préstamo para la adquisición de una vivienda tarda muchos años en amortizarse, por lo que una persona con una edad muy avanzada tendrá complicado acceder a ellos, salvo, eso sí, que contrate un pack de productos accesorios que hagan encarecer la operación.
Los menores de treinta tampoco lo tienen mucho más fácil, la juventud suele conllevar trabajos mal pagados o poco sólidos, por lo que los bancos a menudo ponen más pegas y elevan los requisitos para concederles el crédito.
Estar incluido en ficheros de morosos
En España existen varios registros de morosidad, siendo los más importantes el Asnef – Equifax y el Badexcug. Estar incluido en alguno de ellos constituye para el banco una prueba casi irrefutable de que no tienes solvencia económica, por lo que con casi toda seguridad denegará el préstamo.
Qué puedo hacer para conseguir una hipoteca
Bueno, la respuesta corta seguramente ya te la imaginas y es la de intentar no estar dentro de alguna de las causas típicas de denegación. Es evidente, si cumples con todos los requisitos en principio no deberías tener problemas para conseguirlo.
Lo que pasa es que no todo es blanco o negro, es decir, el cumplimiento de los requisitos bancarios está sujeto a interpretaciones y para conseguir la interpretación que más te convenga necesitarás ayuda.
Claro que hay formas de ponérselo más fácil al banco, por ejemplo, consiguiendo una garantía adicional. Con ella se hipoteca además del inmueble que se va a comprar un porcentaje de otro, de manera que se verá incrementada la seguridad de la operación por parte de la entidad otorgante. No todo el mundo puede hacerlo, ni tampoco se debe recomendar en todos los casos, pero es una posibilidad.
No obstante, la mejor opción para conseguir tu hipoteca es solicitar los servicios de un asesor hipotecario que te favorezca en las negociaciones y de esta maneras puedas obtener las mejores condiciones. Si no lo has hecho ya, todavía estás a tiempo: los resultados te sorprenderán.
Un asesor hipotecario para una financiación al 100%
En deHipotecas.net no solo aseguramos tu hipoteca, sino que la conseguimos al 100%. Sabemos que muchas veces es cuestión de perspectiva y que un “no” puede convertirse en un “sí” si se utilizan las palabras adecuadas. Pero no solo eso, negociaremos para conseguirte el 100 por ciento de la hipoteca, no el tradicional 80% que actualmente ofrecen la mayoría de los bancos. Recuerda, solo cobramos si conseguimos lo que te prometemos. No tienes nada que perder y sí mucho que ganar. ¡Así que infórmate sin compromiso y hazte con tu casa soñada!
Pedir una hipoteca con contrato temporal es posible. Solo debes buscar en el lugar adecuado. Hipotecas sin trabajo fijo, estamos especializados en este tipo de operaciones.
De la crisis económica que España ha atravesado durante los últimos 15 años, las entidades bancarias han sacado alguna que otra conclusión. Una de ellas, y la que afecta a quien desee comprar una vivienda, es no conceder ninguna ningún préstamo hipotecario a ciegas.
Nada queda ya de los préstamos concedidos durante la burbuja inmobiliaria, momento en el que los bancos concedían hipotecas al 100%más gastos para la compra de viviendas sin necesidad de tener nóminas, avales o contratos fijos.
Actualmente son mucho más estrictos y estudian hasta el último detalle el perfil de los solicitantes de una hipoteca sin contrato fijo. Tengamos en cuenta que cuando un banco aprueba una hipoteca al 100 por cien, ante todo quiere asegurarse de que vamos a ser capaces de devolverle el dinero en el plazo de tiempo establecido.
Requisitos para solicitar un préstamo hipotecario
Si no somos clientes solventes, un banco tendrá reparos al concedernos una hipoteca bancaria. Independientemente de cuál sea tu situación laboral, debes cumplir con una serie de requisitos para solicitar un préstamo hipotecario para la compra de un inmueble. Son los siguientes:
Ingresos mensuales
Una de las condiciones prácticamente obligatorias para que nos concedan un préstamos hipotecario al 100% más gastos para la compra de una vivienda es contar con una nómina o, por el contrario, garantizar que contamos con los suficientes ingresos como para hacer frente a los pagos mensuales de la hipoteca.
Vida laboral
Lo ideal, aunque no tengas un contrato fijo, es que en la empresa en la que te encuentres trabajando lleves al menos un año. Ahora bien, si por el contrario eres autónomo, debes justificar que al menos llevas dos.
Si la cuota que salga a pagar al mes no supera el 40% de tus ingresos, tendrás más oportunidades de conseguir una hipoteca para tu vivienda.
Documentación para pedir una hipoteca
Otro punto también importante para solicitar una hipoteca sin contrato fijo, si no tienes esta información a mano, no te molestes en visitar una entidad financiera. Toma nota de estos documentos porque te los reclamarán si o si: NIF O NIE en vigor; vida laboral actualizada; última declaración del IRPF; extracto de propiedades; escrituras de propiedades; últimos recibos de préstamos que estemos pagando; contrato de alquiler y justificantes de ingresos o rentas.
Pedir hipoteca sin contrato fijo
Tenemos buenas noticias. Pedir una hipoteca con un contrato temporal es posible. Al igual que puede serlo pedir un préstamo hipotecario sin nómina o siendo un trabajador por cuenta ajena. Sin embargo, para estas circunstancias y la que nos atañe, es recomendable contar con una serie de requisitos para aumentar las posibilidades de acceder a un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda sin un contrato fijo o indefinido. Son las siguientes:
Aval hipotecario
Si contamos con un avalista hipotecario es mucho más probable que nos concedan un préstamo, ya que los avales suelen estar muy bien considerados. No obstante, y aunque contemos con un aval es necesario asegurarnos previamente de que somos capaces de hacer frente al pago de la hipoteca por nosotros mismos.
Ahorros para comprar una vivienda
Contar con una buena cifra de dinero ahorrado para comprar una casa es fundamental para que definitivamente te concedan un préstamo. Además, será una buena oportunidad para mostrar que somos unos solicitantes solventes económicamente y que no necesitamos una hipoteca de un gran importe.
Asesor hipotecario para la compra de un primera vivienda
Si quieres conseguir una hipoteca sin tener un contrato de trabajo fijo, una de las mejores cosas que puedes hacer es recurrir a un bróker hipotecario. Este profesional te ayudará a buscar y comparar todas las hipotecas hasta encontrar la que mejor se adapte a tu perfil. Además, y esto es muy importante, trabaja solo con quién ofrezca un asesoramiento gratuito y cobre solo si encuentra la mejor hipoteca para tu vivienda.
No tener otros préstamos
Esta es otra de las condiciones para demostrar a las entidades financieras que eres un cliente con solvencia. Si tienes algún que otro préstamos concedido, por muy pequeño que sea, tal vez pueda impedir que solicites uno nuevo. Así que ten muy presente este requisito.
