El mercado inmobiliario ha mejorado tras las consecuencias del covid. Los expertos apuntan a que habrá un crecimiento estable durante este año con una moderada subida de precios.
A la hora de comprar una vivienda, deberás tener en cuenta la oferta, las condiciones de financiación, el precio, los ahorros… Para facilitar la búsqueda, hemos agrupado los meses según las estaciones del año.
El verano
El verano es la época menos recomendada para comprar una casa porque muchos de estos inmuebles se destinan como viviendas vacacionales. La disminución de la oferta hace que suban los precios.
Además, coincide con las vacaciones familiares lo que significa un mayor gasto en los hogares y, aunque haya particulares que deseen una casa, casi nadie quiere renunciar a las vacaciones de verano para ahorrar en comprar una vivienda.
Sin embargo, en esta época del año si es una buena opción para ir mirando y buscando en el mercado las ofertas disponibles.
La primavera
Es una temporada donde puede ser un buen momento para visitar y comprar viviendas ya que hace buen tiempo y los días son más largos.
Los compradores de primera residencia eligen la primavera porque es un buen momento para hacer una reforma.
Los compradores de segundas residenciasbuscan en esta época del año una segunda residencia porque si la adquieren entre los meses de abril y mayo, la podrán tener lista para el verano.
La realidad inmobiliaria es, sin embargo, que en primavera hay mucha competencia y, por lo tanto, los precios de los inmuebles suben por lo que es más difícil encontrar una propiedad en buen estado.
El invierno
El invierno no es una mala época para comprar una vivienda, pero coincide con las fiestas navideñas y la cuesta de enero por lo que los gastos aumentan. Además de que la gama de vivienda es menor y las que hay son las que no se han podido vender a lo largo del año.
Esto tiene su parte positiva y negativa:
La positiva es que los propietarios quieren vender a cualquier coste así que se puede negociar y obtener una buena compraventa.
La negativa es si no se han conseguido vender estas viviendas en todo el año es por algo. Hay que investigar para dar con una propiedad que merezca la pena comprar.
El otoño
Según el mercado inmobiliario, los meses de septiembre, octubre y noviembre son los mejores para adquirir una propiedad. No sólo casas, también locales, oficinas, garajes… Esto se debe a que, por un lado, el número de inmuebles de obra nueva es mayor por lo que aumenta la oferta y puede haber una disminución en los precios.
Y, por el otro lado, es que en estos meses los bancos ofrecen buenas ofertas de financiación ya que están en el último trimestre del año y deben cumplir con los objetivos anuales.
Alternativas a la hipoteca inversa para complementar tu pensión de jubilación y tener más liquidez
Las pensión de jubilación española es la más baja de toda Europa. Esto se debe a que el sistema de pensiones depende tanto del número de contribuyentes como de jubilados. Además de que la pensión de jubilado depende de la cantidad de años de trabajo que haya realizado.
Por ello, hemos decidido buscar otras opciones alternativas a la Hipoteca Inversa para complementar tu pensión de jubilación y, de esta manera, que puedas tener más liquidez.
La Nuda Propiedad es el derecho que tiene una persona sobre una cosa de la que es propietario absoluta. Aunque tiene el dominio sobre la cosa, no lo puede usar ni disfrutar porque le pertenece a un tercero que dispone del usufructo.
El usufructo “da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.
Art. 467 del Código Civil
Todo lo anterior viene a decir que tú, como propietario de tu vivienda, puedes vender tu casa a cambio una única cantidad y puedes seguir usándola mientras vivas. Esta operación debe realizarse ante un notario.
Se diferencia de la Hipoteca Inversa por las siguientes cuestiones:
Según la edad puede llegar a conseguirse más liquidez.
Cuando se formalice la venta, el propietario pierde la propiedad, pero no el uso. Además, este proceso puede ser largo, hasta que se encuentre un comprador. Hay que añadir que en la formalización hay que pagar la plusvalía municipal (puede ser un coste importante) y las rentas que se perciben tributan por IRPF.
¡Importante! No se puede cancelar la operación ni heredar la propiedad.
Las entidades proveedoras no están reguladas.
Renta Vitalicia
La Renta Vitalicia es una póliza de ahorro. Es decir, contratas esta modalidad de pensión con una Compañía de Seguros de Vida, que debe pagarte una renta mensual durante toda tu vida. Si falleces, la compañía debe seguir pagando a los beneficiarios de tu pensión.
Dicha operación es en realidad una Nuda propiedad, pero con la diferencia que cuando se produce la venta recibes a cambio una renta mensual vitalicia. Esta operación debe realizarse ante un notario.
Tiene las mismas diferencias que la venta de la Nuda propiedad si se compara con la Hipoteca Inversa. Es decir, no se puede cancelar la operación ni tus herederos pueden hacer uso de la vivienda.
Hay dos modalidades:
Renta Vitalicia.
Renta Vitalicia Temporal: si se vende la Nuda Propiedad, se recibe a cambio una renta con un plazo determinado. Hay un importe mayor por un periodo más corto.
Venta con Alquiler Vitalicio
La Venta con Alquiler Vitalicio consiste en que tú, como propietario, vendes tu vivienda, pero sin dejar de usarla. Esto se debe a que, junto a la transmisión de la vivienda, se realiza a la vez un contrato de alquiler con el comprador.
De esta manera, obtienes dinero por tu casamientras sigues viviendo en ella durante el tiempo que desees. Esta operación debe realizarse ante un notario.
¿Cómo funciona?
El vendedor y el comprador acuerdan el precio de la vivienda.
Se firma un contrato de compraventa donde el comprador se convierte en el titular de la vivienda. Además, se firma a la vez un contrato de arrendamiento para que el vendedor viva en la casa como inquilino y se acuerda una renta de alquiler.
El día de la firma, el vendedor (inquilino) recibe el dinero de la compraventa y el comprador (arrendador) recibe la renta de alquiler.
Si el inquilino deja la casa o fallece, se concluye el contrato de arrendamiento y el arrendador dispone libremente de la vivienda.
Este tipo de venta es preferible para personas de más de 65 años que estén solas o para parejas donde ambos son mayores de 65 años.
Aunque se obtiene una gran suma al inicio de la operación, existe el riesgo de que el dinero se mal administre y no se pueda no pagar el alquiler, por lo que esta opción es recomendable que se realice cuando:
El vendedor se encuentre en una edad muy avanzada (personas de más de 65 años que estén solas o parejas donde ambos son mayores de 65 años).
Haya una deuda muy alta que no pueda pagarse de otra manera.
Tener una segunda vivienda.
Esas son algunas de las opciones alternativas frente a la Hipoteca Inversa para poder complementar tu pensión de jubilación.
Los mejores préstamos están en Younited Credit, BBVA e ING porque el pasado mes de julio ninguno superó el 4% de interés.
¿Qué es un préstamo para la reforma de vivienda?
Es un tipo de préstamo diseñado para financiar las obras de mejora de una vivienda, las cuales varían ya que puede ir desde una reforma integral hasta solo la remodelación del salón. Según la magnitud de la obra, la cantidad de dinero necesaria varía también.
Contratar este tipo de préstamo con la mejor oferta no es la única solución para ahorrar lo máximo posible; también puedes beneficiarte de las deducciones fiscales que el Gobierno aprobó en 2021 si quieres reformar tu casa para mejorar su eficiencia energética.
¿Qué hay que saber antes de pedirlo?
Antes de pedir este préstamo para hacer obras en la casa, se pueden mirar otras alternativas como optar por un préstamo personal sin una finalidad concreta.
Además, no cuesta lo mismo hacer una reforma integral de la vivienda que una reforma del baño o de la cocina.
Los mejores préstamos para la reforma de tu vivienda
Préstamo Younited Credit
Es un préstamo con tipos de interés muy atractivos, con un TAE de un 3,99%.
La ventaja es que no tiene ni avales ni comisiones.
El inconveniente es que, en ocasiones, los requisitos de aceptación son un poco estrictos.
Te interesa si tu objetivo es no pagar intereses muy altos.
Préstamo Reforma BBVA
Es un préstamo para realizar reformas en el hogar para los clientes que no quieran domiciliar su nómina en la entidad.
La ventaja es que el TIN que aplica es de un 5,95% y se pueden pedir entre 3.000€ y 20.000€.
El inconveniente es que es un préstamo que solo puede realizarse de manera online.
Te interesa si no quieres domiciliar tu nómina al banco.
Préstamo Reformas y Hogar de Oney
Su objetivo es reformar tu vivienda, ya sea en su totalidad o solo una parte.
La ventaja es que es un crédito sin cambiar de banco que no impone requisitos de vinculación.
El inconveniente es que si devuelves toda o una parte de tu deuda antes del plazo acordado, deberás pagar una comisión de amortización anticipada.
Te interesa si no quieres tener ninguna vinculación con el banco.
Préstamo Naranja ING
Es una de las financiaciones más baratas del momento.
La ventaja es que no tiene vinculaciones.
El inconveniente es que el proceso no es 100% online.
Te interesa si no quieres vinculaciones al pedir el crédito.
Préstamo Cetelem
Tiene unos tipos de interés máximos que son bastante bajos a los que normalmente estamos acostumbrados.
La ventaja es que no tiene vinculaciones ni comisiones.
La compraventa de un inmueble hay que escriturarla frente a un notario, el cual te cobrará unos aranceles (los honorarios por su trabajo). El coste está regulado por el Estado y oscila entre el 0,2% y el 0,5% (entre los 600 y 875 euros, según el precio del inmueble).
Además, tienes que pagar la copia de la escritura que puede costar entre 15 o 20 euros aproximadamente.
El Registro de la Propiedad
Un registrador debe inscribir las escrituras firmadas por el notario para que conste en el Registro de la Propiedad y esto cuesta dinero.
Los honorarios están fijados por el Estado y dependen del precio del inmueble, pero suelen estar entre los 400 y 650 euros.
Los impuestos
A la hora de comprar una vivienda, debes tener en cuenta que hay que pagar varios impuestos, que dependerán del precio del inmueble y de si es nuevo o de segunda mano.
Si se compra una vivienda nueva, hay que pagar el IVA (10%). Además del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo coste depende de cada comunidad autónoma.
Si es de segunda mano, hay que pagar el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). La cuantía está entre el 4% y el 10% en función de cada comunidad autónoma.
Es importante destacar que para las viviendas de protección oficial, las familias numerosas, las personas con diversidad funcional y los jóvenes hay tipos más reducidos.
La gestoría (opcional)
Es un gasto opcional. Puedes contratar a una entidad para tramitar la inscripción y liquidar los impuestos. Normalmente cobran 300 euros, pero las tarifas varían según cada gestoría.
Deberás abonar la tasación de la vivienda y la copia de la escritura hipotecaria. En 2022, el precio de la tasación de una casa está entre 250 y 600 euros, pero esto depende de la entidad que realice la tasación, el inmueble y su valoración. La tasación tiene una vigencia de seis meses desde la fecha de emisión.
Con la Ley Hipotecaria de 2019, los demás gastos (la gestoría, la notaría, el registro y el AJD) son asumidos por el banco.
La comisión de la inmobiliaria
Hay zonas en España que te obligan a que pagues una parte de los honorarios de la inmobiliaria que gestiona la compraventa del inmueble (la otra parte la paga el vendedor). Se puede negociar con el vendedor y con la inmobiliaria, pero lo más seguro es que haya que pagar lo que piden.
Los cheques o la transferencia OMF
Para pagar la vivienda, hay que entregarle al vendedor uno o varios cheques o hacerle una transferencia OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos) a través del Banco de España. Los dos métodos cuestan un dinero, aunque el precio lo decidirá tu banco.
Conseguir un préstamo con un embargo de Hacienda o Seguridad Social, o estando en las listas de morosos, ASNEF o RAI, es una misión imposible en las entidades bancarias. Pero, tranquilidad, existen alternativas.
Un embargo se produce al no realizar el pago de una deuda durante el periodo voluntario ni durante el plazo concedido para ello a través de una notificación. El tipo de embargo más común es el que solicita una administración pública – ayuntamiento, administración local, Hacienda o Seguridad Social- ante el impago de multas, impuestos, tasas,… También el embargo judicial, ejecutado por un juez ante la petición de una empresa, banco o particular al que se le deba dinero.
Esta situación que en los últimos años es más frecuente de lo que se puede llegar a pensar, afecta a muchas personas. Si te encuentras entre ellas, lo primero que debes hacer es buscar un producto financiero para saldar tu deuda lo antes posible.
Préstamos con garantía hipotecaria para embargos
¿Has oído alguna vez hablar de los préstamos con garantía hipotecaria de capital privado para frenar un embargo? Es la solución de liquidez que necesitas en tu situación. Te permitirá saldar todas tus deudas y conservar tus propiedades y bienes, recuperando tu estabilidad financiera y tranquilidad.
Un préstamo de capital privado para embargos es la opción para conseguir dinero ajena a la financiación de bancos. Esta alternativa privada está disponible para todas las personas que, como en tu caso, necesitan liquidez de forma rápida y segura, y no pueden conseguirla a través de las vías tradicionales.
Requisitos para solicitar un préstamo para frenar un embargo
Tener una propiedad a tu nombre es un requisito indispensable para acceder a los préstamos para embargo con garantía hipotecaria. Y no te preocupes si no cuentas con un inmueble para ello, podrás aportar el de un amigo o familiar que actuará con aval. Eso sí, la propiedad debe estar sin hipoteca o con poca carga pendiente.
Otro de los requisitos que deberás cumplir para solicitar un préstamo de embargo es disponer de ingresos estables para asegurar al prestamista que puedes pagar las cuotas sin que tu economía se vea afectada. Para ello bastará una nómina, jubilación, rentas, … u otro justificante. Además, tendrás que tener a mano tu DNI y la escritura de la propiedad que entregues como garantía.
Pasos para solicitar un préstamo de embargo
Pedir un préstamo de capital privado para embargo es un proceso sin complicaciones que puedes iniciar y concluir en menos de una semana. Estos son los pasos que debes dar:
Contacta con un prestamista o entidad privada y comenta tu situación financiera. Estudiarán tu caso al detalle y te darán una respuesta con una oferta adaptada a tus necesidades en un plazo de entre 24 y 48 horas.
Reúnete con un tasador oficial homologado para tasar la propiedad que entregarás como garantía. Es importante conocer su valor exacto para que el prestamista de capital privado pueda ofrecer un préstamo por una cuantía acorde.
Formaliza tu solicitud de préstamo para frenar un embargo y evalúa los términos del acuerdo.
Firma el contrato ante notario.
Recibe el dinero en tu cuenta o comunica que el pago se haga a la entidad con la que tienes la deuda.
Como habrás podido observar en situaciones de embargo en las que tus bienes y propiedades están en riesgo, los préstamos de capital privado con garantía hipotecaria son la solución. Si necesitas dinero urgentemente pide un préstamo de embargo. Además de la sencillez del trámite, este producto financiero es muy flexible en cuanto a plazos de pago, los cuales pueden llegar a ser de hasta 20 y tener un periodo de carencia de hasta 5 años.
Según los cálculos de las asociaciones de consumidores de España en torno a 70.000 españoles tienen hipotecas multidivisa. Tras la desaparición del líbor (London InterBank Offered Rate), la inestabilidad de los mercados y otros sobresaltos económicos, la preocupación de estas personas se ha ido incrementado. Con el fin de superar la incertidumbre de los afectados nos dirigimos al despacho de abogados Sello Legal, donde su equipo de juristas especializado nos ponen al día de la actualidad de las hipotecas multidivisa, su problemática y cómo se deben reclamar.
Las hipotecas multidivisa son préstamos complejos. El cliente contrata una hipoteca en euros, pero la cantidad que debe amortizar se calcula en base a una moneda diferente elegida por este. En la mayoría de los casos yenes japoneses o marcos suizos. Este producto financiero se comercializó de manera masiva entre 2006 y 2009 debido a argumentos bancarios sobre operaciones sencillas y abaratamiento de costes.
Sin embargo, tal y como nos cuenta Íñigo Serrano, fundador de Sello Legal, los bancos no alertaron a sus clientes de los peligros a los que se podían enfrentar. Si la moneda extranjera subía de valor respecto al euro, la deuda también iba a crecer, encareciendo las cuotas y la deuda a pagar. Algo que, para desgracia de un gran número de personas, ocurrió.
Pese a la dramática situación, conceder una hipoteca multidivisa no se ha considerado ilegal. Lo que sí se ha establecido como abusivo, y está constatado por el Tribunal Supremo, es que los bancos no informaran de los riesgos de estas operaciones. Así, según este organismo, las personas afectadas tienen derecho a reclamar a las entidades bancarias si estas no explicaron las posibles variaciones de las cuotas y capital pendiente.
El modo de reclamar una hipoteca multidivisa, según nos cuenta Iñigo de Sello Legal, es el mismo que hay que llevar a cabo para que eliminen cualquier otra cláusula abusiva. Bien se puede enviar una reclamación al banco o bien acudir directamente a los juzgados.
Si se opta por la primera opción, la persona afectada debe dirigirse al servicio de atención al cliente de su banco para solicitar que pasen su hipoteca a euros. Y lo más importante según Íñigo Serrano “exigir la devolución de todo lo que se ha pagado de más desde que se contrató la hipoteca multidivisa”. Es muy importante insistir en ello, ya que como afirma el fundador de Sello Legal, “las entidades suelen dar bastantes largas para no pagar y en muchas ocasiones no devuelven nada”.
Mientras que si se decide ir a juicio, será necesario interponer una demanda en un juzgado de primera instancia a través de un abogado con experiencia en estos casos. Si bien es cierto, se trata de un procedimiento más largo, pero también el más seguro. En palabras de Serrano, “con esta vía no dependes de la decisión y mareos del banco, la sentencia tal vez tarde un poco más, pero será favorable y segura para el cliente”.
Por tanto, y una vez aceptada la reclamación, la hipoteca se convertirá de inmediato a euros cambiando el índice de referencia extranjero por el euríbor. Además, las cuotas abonadas se volverán a calcular en euros y se procederá a devolver todo lo que se haya pagado de más tanto en intereses como en capital y comisiones por cambios de divisa.
Con el fin de que estos abusos no se vuelvan a repetir, el despacho de abogados informa que el Gobierno de España incluyó un artículo en la ley hipotecaria de 2019 que hacía referencia a la regulación sobre la contratación de hipotecas multidivisa. Este contempla otorgar al cliente toda la información necesaria para conocer el posible encarecimiento de su préstamo, informarle con frecuencia sobre las subidas de la moneda extranjera en cuestión y la opción de convertir la hipoteca a euros en cualquier momento.
Sin duda, como nos comentan desde Sello Legal, se trata de un gran avance en legislación hipotecaria para salvaguardar los derechos de los consumidores. Por lo que invitan a aquellas personas que en su momento no se pudieron acoger a esta ley, que busquen ayuda especializada para reclamar su situación cuanto antes y con garantías.
Siempre es una preocupación la posible subida del euríbor. Una escalada de los tipos de interés puede desencadenar un encarecimiento en las cuotas mensuales de las hipotecas, en el caso de tener una hipoteca a tipo variable. Dado el contexto, la opción de renegociar la hipoteca es una buena alternativa. Este proceso permite acordar unas nuevas condiciones del préstamo hipotecario, con el objetivo de que se adapte a una nueva situación económica.
Mejorar hipoteca para pagar menos
Cada vez más clientes optan por mejorar las condiciones de su hipoteca actual para pagar menos cada mes. Entre las diferentes alternativas, la renegociación hipotecaria está muy demandada en las entidades financieras. Es un proceso que consiste en la modificación de las condiciones del contrato hipotecario o cambiar de banco para seguir afrontando su pago, con unas características mejores y adaptadas a un contexto económico diferente.
Gracias a la renegociación hipotecaria, es posible realizar modificaciones en varios elementos:
Tipos de interés: si son más competitivos en el momento de solicitar la subrogación, existe mayor probabilidad de que el banco acepte realizar una rebaja de los mismos. Además, es posible cambiar de una hipoteca variable a fija. Esto último es especialmente útil para aquellas personas que se vean afectadas por la subida del euríbor.
Plazos de tiempo: supone modificar el período de devolución del crédito hipotecario. Permite alargarlo para pagar cuotas más bajas (los bancos suelen imponer un máximo entre 30 y 40 años). Por el contrario, es posible acortar el tiempo, de forma que, con el paso del tiempo, hay que pagar menos intereses.
Garantías: la renegociación también permite añadir o eliminar cotitulares y avales del préstamo hipotecario.
En caso de que la entidad financiera se niegue a negociar las condiciones de la hipoteca, esta es la alternativa más popular. Subrogar consiste en cambiar la hipoteca desde un banco a otro. También conocida como subrogación por cambio de acreedor, es un proceso especialmente útil para reducir los tipos de interés y cambiar o eliminar las comisiones y productos vinculados.
La lista de entidades financieras dispuestas a asumir préstamos hipotecarios procedentes de otros bancos es amplia y solicitar la subrogación es un proceso muy sencillo. En primer lugar, hay que acudir al nuevo banco, el cual ofrecerá una hipoteca con mejores condiciones a la de ese momento. Al recibir la oferta, es necesario comunicar a la otra entidad bancaria la intención de subrogar la hipoteca. Ésta dispondrá, desde ese momento, quince días para presentar una contraoferta para igualar las nuevas condiciones o mejorarlas. En caso de preferir al nuevo banco, éste se convertirá en el nuevo acreedor una vez firmada la subrogación ante notario.
Otra posibilidad cada vez más demandada, y especialmente adaptada para jóvenes que quieren comprar su primera vivienda, es la hipoteca al 90%. Numerosas entidades financieras ofrecen una cantidad equivalente al 90% del valor de tasación de un inmueble.
Para solicitar una hipoteca 90, hay que cumplir varios requisitos imprescindibles: tener buen historial crediticio, ingresos altos y estabilidad laboral. Estos elementos están relacionados con el “scoring”, un sistema de evaluación bancaria que evalúa la capacidad para afrontar un préstamo hipotecario.
Esta operación supone un riesgo económico importante y las condiciones son más exigentes respecto a un contrato hipotecario normal (el cual suele ser del 80%). No obstante, en caso de que la situación monetaria del cliente cambie, es posible renegociar las condiciones al igual que en otras hipotecas.
Volver a negociar la hipoteca permite conseguir condiciones mejores a las conseguidas en el contrato original, especialmente en lo referido al tipo de interés o las comisiones. El proceso es sencillo y se lleva a cabo en el banco. En el caso de que éste se niegue, cada vez es más habitual la subrogación hipotecaria, mediante la cual será otra entidad financiera quien asuma la hipoteca actual, pero con unas condiciones mejores.
Las reformas de una vivienda pueden resultar bastante costosas, sobre todo si se destinan a realizar grandes reparaciones o remodelaciones estructurales. Puesto que a día de hoy es complicado contar con los ahorros suficientes para meterse en faena, muchas personas se ven obligadas a buscar financiación para pagar a plazos el coste de las obras.
Actualmente podemos encontrar varias opciones como los préstamos personales o las ampliaciones de hipoteca para conseguir dinero para poner una vivienda a punto. Sin embargo, estas no son las más recomendadas debido, principalmente, a los elevados intereses de los primeros y las grandes dificultades a la hora de negociar con un banco para llegar a un acuerdo de ampliación de hipoteca.
No obstante, queda una alternativa mucho más viable que consiste en hipotecar la vivienda y ahorrar intereses. Esta operación recibe el nombre de préstamos con garantía hipotecaria.
Préstamo con garantía hipotecaria para reformas
Un préstamo con garantía hipotecaria para reformar una casa es una solución financiera cuyo principal requisito para solicitarlo es contar con un inmueble en propiedad. Este puede ser la misma vivienda que se desea reformar u otra propiedad que se encuentre a nombre de un familiar o amigo.
Para llevar a cabo esta operación es muy importante asegurarse de que la propiedad esté libre de cargas o que al menos quede muy poco por pagar. Solo de este modo será posible solicitar el capital necesario para las obras con las mejores condiciones. Un importe que dependerá de la tasación del inmueble que se presente como garantía.
El único riesgo al que se expone el cliente es al de no poder afrontar el pago de las cuotas, lo cual supondría la pérdida de la vivienda que se entrega como garantía hipotecaria.
Solicitar préstamos con garantía hipotecaria para reformas de viviendas
Los préstamos con garantía hipotecaria para hacer reformas son concedidos por empresas de capital privado. El procedimiento para solicitarlos es bastante sencillo y, a día hoy, muchos se realizan incluso online en menos de una semana.
La documentación requerida para pedir un préstamo con garantía hipotecaria es muy básica y rápida de conseguir. Basta con entregar un DNI o documento de identidad, el IBI de la propiedad que se va a entregar como garantía y un comprobante de ingresos estable (nómina, alquileres, rentas, jubilación, etc.)
Una vez que se realiza la solicitud a un prestamista privado y se le envía la documentación, el estudio de viabilidad de la misma se ejecuta en un plazo de unas 24 horas. De forma paralela se lleva a cabo una tasación de la propiedad con el fin de definir el importe de dinero que se puede pedir.
El siguiente paso consiste en negociar las condiciones del préstamo con garantía hipotecaria para reformas, es decir, la cuantía total y los plazos de devolución. De acuerdo con ellas, la firma del préstamo se lleva a cabo ante notario y la recepción de dinero se produce rápidamente en la cuenta bancaria indicada.
Por lo general, cuando se cumplen con todos los requisitos establecidos, las empresas de capital privado llegan a ofrecer hasta el 40% del valor de la propiedad en garantía y la posibilidad de devolver el dinero en un plazo de entre 1 y 20 años con una tasa de interés variable no muy elevada.
Una de las mayores ventajas de estos préstamos con garantía hipotecaria es que se obtiene liquidez de forma rápida, sencilla y transparente para hacer reformas en una vivienda. Sin justificar, además, a qué se va a destinar el dinero: si a remodelar baños o cocina, arreglar el jardín o cambiar los muebles, suelos y puertas.
Sin duda, estos préstamos son la mejor opción financiera para pagar los costes de una obra en el hogar, la cual además aumentará de forma inmediata el valor de la propiedad si se desea venderla en el futuro. También lo son cuando se busca liquidez para mejorar el estado de un piso de alquiler o casa de vacaciones para aumentar su rentabilidad. Y, por supuesto, para hacer frente a los gastos de remodelación que puede suponer una vivienda heredada
Lo más habitual, si pedimos financiación al banco para comprar una casa, es que este nos diga que tenemos que firmar varios seguros con la hipoteca para acceder a su oferta. Ahora bien, ¿es realmente obligatorio firmar estos productos o nos podemos librar de ellos? En este artículo explicaremos qué pólizas sí nos pueden obligar a suscribir por ley y qué otras podemos contratar voluntariamente para conseguir un interés más bajo.
El seguro de daños sí es obligatorio
Todos los bancos exigen, actualmente, que contratemos un seguro que cubra los daños que pueda sufrir el inmueble hipotecado en caso de siniestro. Esto es perfectamente legal, aunque hay que matizar que esa póliza puede suscribirse con cualquier compañía aseguradora y que la entidad no puede encarecernos la hipoteca si lo hacemos.
Asimismo, la actual ley hipotecariatambién permite que los bancos nos obliguen a firmar un seguro de vida o de protección de pagos que garantice «el cumplimiento de las obligaciones del contrato». Como en el caso anterior, este se puede contratar con cualquier compañía y, en caso de que no sea con la que trabaja con la entidad, esta no puede subirnos el interés.
También puedes contratar pólizas para rebajar el interés
Hay muchos bancos, no obstante, que lo que proponen es rebajarnos el tipo de interés de nuestro préstamo hipotecario si, a cambio, suscribimos varios de sus seguros. Los más habituales son los multirriesgo de hogar (con más coberturas que el de daños), los de vida y los de protección de pagos. Y en caso de que no contratemos ninguno de ellos, simplemente exigen firmar el seguro de daños obligatorio con cualquier aseguradora.
¿Conviene contratar seguros con la hipoteca para abaratarla?
Contratar estos seguros como el banco, además de otros productos, nos puede venir bien para abaratar nuestro préstamo hipotecario. Ahora bien, como cuestan dinero, tendremos que valorar lo siguiente para asegurarnos de que nos saldrá a cuenta suscribirlos:
El precio de las pólizas y de los otros servicios debe compensarse con la rebaja del tipo de interés. En caso contrario, como es lógico, no nos saldrá a cuenta contratar esos productos adicionales.
Las coberturas de los seguros nos tienen que interesar, pues si no son las que buscamos, quizás sea más conveniente contratarlos con otras aseguradoras.
Debemos tener presente, además, que si esos seguros son de prima anual (lo más común), su precio puede subir cada 12 meses según la voluntad de la aseguradora. En tal caso, la compañía tendrá que avisarnos con dos meses de antelación para que decidamos si aceptamos el aumento o si preferimos no renovar el seguro (lo que encarecería la hipoteca).
En caso de que prefiramos no contratar las pólizas que nos ofrecen los bancos, podemos acudir a entidades que solo nos pidan contratar el seguro de daños obligatorio
Qué diferencia a una hipoteca a tipo variable de una a tipo fijo; qué requisitos hay para contratar una hipoteca; qué es el TIN, la TAE o el euríbor. Comprender estas y otras cuestiones son clave para firmar una hipoteca
El proceso de contratar una hipoteca puede ser complejo si no se dispone de la información suficiente, por lo que es necesario contar con el conocimiento y el asesoramiento de profesionales para tomar la decisión que mejor se adapta al perfil de cada comprador.
Contar con toda la información necesaria
Para elegir la opción que mejor se adapte a las necesidades del comprador, este debe entender todo el proceso y los términos que engloba una operación de estas características, por lo que es recomendable contar con asesoramiento de profesionales como el gestor de la entidad bancaria.
Este es el momento de familiarizarse con términos como tipo de interés, euríbor o plazo de amortización.
En este primer paso también hay que realizar un análisis de la situación personal para determinar el presupuesto para comprar la vivienda. Aquí hay que tener en cuenta dos aspectos:
Nivel de ahorros: por norma general, los bancos conceden hipotecas, como máximo, por el 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que será necesario tener ahorrado, como mínimo el 20% restante. Además, comprar una casa conlleva otros gastos adicionales (notaría, impuestos, etc.) que suponen entre un 10% y un 15%.
Nivel de ingresos: lo recomendable es destinar, como máximo, un 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca, un porcentaje que puede alcanzar el 35% en el caso de que se incluyan otros préstamos además del hipotecario.
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¿Qué tipos de préstamos hipotecarios hay?
Existen dos tipos de hipotecas:
Hipoteca a tipo variable. En este caso, la cuota mensual tendrá una parte fija y otra que se actualizará con un índice de referencia, siendo el más habitual el euríbor. Es decir, que las cuotas van a variar conforme lo haga este índice, al alza o a la baja.
Hipoteca a tipo fijo. Para los préstamos a tipo fijo la cuota mensual y el tipo de interés que se aplica se mantienen constantes durante todo el contrato. Cada mes se paga la misma cuota, ya que es independiente a los tipos de interés del mercado.
Calculadora: descubre qué te interesa más, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable
Además, existe la opción de contratar una hipoteca mixta que combine ambas opciones, con un periodo a tipo fijo durante los primeros años del préstamo, al que le sigue otro periodo a tipo variable.
En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.
¿Qué requisitos debo cumplir para pedir una hipoteca?
Entre los principales está la edad. Tener entre 18 y 75 años es un requisito prácticamente indispensable, fuera de ese rango de edad será más difícil conseguir un préstamo sólido como para comprar una vivienda.
Además, las entidades bancarias también tienen en cuenta otros aspectos que garanticen la solvencia como:
La estabilidad laboral
El nivel de ingresos
El historial crediticio
La situación personal
La tenencia de otros activos
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¿Qué términos debo conocer para pedir una hipoteca?
En los préstamos hipotecarios entran en juego varios términos importantes, algunos de ellos pueden incidir directamente en el coste y estarán presentes durante toda la vida del préstamo, entre los que destacan el tipo de interés nominal (TIN), la tasa anual equivalente (TAE) y el euríbor.
TIN. Es el tipo de interés que el banco establece al prestar una cantidad de dinero, pero sin hacer referencia al resto de gastos de una operación hipotecaria. El TIN se calcula aplicando un porcentaje o tipo sobre el capital prestado que se aplica sobre el capital pendiente de devolución en cada momento. Este tipo no incluye gastos ni comisiones.
TAE. Es un tipo de interés que incluye todos los costes de un producto financiero y se establece en forma de tanto por ciento anual. La TAE siempre será más alta que el TIN, pero también es más fiable, ya que incluye todos los gastos de la operación. Se calcula de acuerdo con una fórmula que tiene en cuenta el TIN, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y otros gastos generados.
Euríbor. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones a corto plazo entre los bancos europeos. Este tipo se revisa cada seis meses o cada 12 meses y, en función de si sube o baja, lo hará también la cuota mensual de las hipotecas a tipo variable.
¿Qué comisiones tiene pedir una hipoteca?
La única comisión que debe pagar un comprador al firmar un contrato hipotecario es la comisión de apertura. Se paga al inicio del contrato, como compensación por los trámites y las gestiones de la hipoteca. Sin embargo, al contratar una hipoteca, algunas entidades no cobran la citada comisión de apertura, como Banco Sabadell.
Dependiendo del tipo de hipoteca, existe una comisión de amortización. Se trata de la cantidad que se paga en concepto de pago anticipado del préstamo hipotecario. Con la Ley Hipotecaria aprobada en 2019 estas comisiones se redujeron de manera significativa.
También hay una comisión por reembolso anticipado que se paga en caso de que se quiera amortizar una parte o la totalidad del préstamo. Esta comisión varía en función del tipo de hipoteca.
Hipotecas a tipo variable:
Si el reembolso tiene lugar en los tres primeros años, la comisión máxima será del 0,25% del capital reembolsado.
Si tiene lugar entre el tercer y el quinto año, la comisión máxima será del 0,15% del capital reembolsado.
Después de los primeros cinco años: no se cobra amortización por reembolso.
Hipotecas a tipo fijo:
Si el reembolso se realiza en los 10 primeros años, la comisión máxima será del 2% del capital reembolsado.
Si tiene lugar a partir de los 10 primeros años, la comisión máxima será del 1,5% del capital reembolsado.
