Qué es son las hipotecas variables

Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario donde cada mes la cuota mensual varía dependiendo del índice de referencia que se ha establecido entre el cliente y la entidad bancaria.

Hace algunos años, estas hipotecas dependían del IRPF o el IRS, pero en la actualidad todas las nuevas hipotecas variables y mixtas están sujetas al euríbor.

El tipo de interés que se aplica es una suma de un diferencial fijo más el valor del euríbor. Lo más común es que el banco actualice los intereses cada seis meses, recalculando así si ha de comenzar a pagarse más o menos.

Cómo funcionan las hipotecas a interés variable

Las hipotecas de tipo variable ofrecen un interés inferior a las hipotecas fijas y un plazo superior a la hora de devolver el préstamo. Al contar con un plazo superior para su devolución, la cuota mensual suele ser menor que la de una hipoteca de tipo fijo, aunque todo depende de las fluctuaciones del euríbor.

Normalmente, las hipotecas variables cuentan con un período de 12 meses donde el tipo de interés aplicado por el banco es fijo, independientemente del valor del índice de referencia. Esto puede ser una ventaja o una desventaja, dependiendo de si el índice sube o baja.

¿Es mejor una hipoteca variables que una fija?

Es complicado decidir cual es mejor, y más cuando el euríbor está a la baja. Por lo que el cliente es el que debe decidir qué riesgos puede llegar a asumir y cuáles no.

Si se quiere tener la seguridad de pagar lo mismo todos los meses y no importa estar pagando durante un gran plazo de tiempo, la hipoteca de tipo fijo es la mejor opción. Si por el contrario se prefiere pagar el préstamo en un menor tiempo y que varíen las cuotas mensuales, lo ideal sería una hipoteca de tipo variable.

Las cuotas a tipo fijo son estables, más seguras y con un mayor atractivo, mientras que las de tipo variable son más baratas a corto plazo, el plazo de devolución puede ser mayor y generalmente conllevan menos comisiones.

Como punto negativo, encontramos que en las hipotecas fijas las cuotas a largo plazo son mayores, la amortización anticipada es más cara y es necesario una mayor comisión de apertura. Mientras que en las variables, las cuotas son inestables, cabe la posibilidad de que a largo plazo se acabe pagando más y las mensualidades del primer año sean más elevadas.

Ventajas de una hipoteca variable

Si el euríbor baja, el interés del préstamo también lo hace.
Plazo de amortización más largo que el de una hipoteca fija.
Presentan intereses más reducidos.
Se piden menos comisiones y vinculaciones.

Desventajas de las hipotecas variables

La cuota mensual fluctúa. Se desconoce cuánto se pagará cada mes.
Al fluctuar la cuota mensual, se desconoce el total del precio de la hipoteca. Se sabrá al final de la vida del préstamo.
No permite planificar la economía.
Si el euríbor sube, el interés es mayor.
Cuánto más grande sea el plazo de amortización, más intereses habrá que pagar.
La negociación es más complicada.
Interés fijo inicial de hasta 24 meses.

Cómo pedir una hipoteca variable

Para solicitar una hipoteca es aconsejable tener cinco requisitos básicos que toda entidad bancaria te va a pedir:

• Tener unos ahorros del 30 % del valor de la vivienda. Los préstamos hipotecarios no suelen cubrir el 100 % del valor de la vivienda, solo un 80 % en el caso de las primeras viviendas y menor en el caso de las segundas. Esto hace que los clientes tengan que aportar el porcentaje restante hasta cubrir el total del importe. Además, hay que tener en cuenta los gastos de compraventa y los de escritura de la hipoteca que en conjunto equivale a un 10 % o 12 % de la vivienda.
• Tener unos ingresos suficientes para hacer frente a las cuotas mensuales. Se ha de ingresar tres veces más del costo de una cuota mensual. Es decir, si la cuota mensual es de 200 euros se debe cobrar más de 600 euros al mes.
• Poseer un trabajo estable. Tener un trabajo fijo e indefinido y con cierta antigüedad da la seguridad al banco de que se van a poder afrontar todas las cuotas mensuales.. Las personas autónomas o empresarias tienen que demostrar la estabilidad de su negocio.
• Disponer de un historial crediticio excelente. Si en el historial del cliente aparece algún impago o este se ubica en alguna lista de morosos es casi imposible que una entidad bancaria le conceda un préstamo hipotecario. Asimismo, si se tienen en vigor otros tipos de préstamos las posibilidades se reducen aunque nunca se haya incumplido ningún pago de este.
• Aportar avales o garantías extra. Si se considera insuficiente el perfil financiero del cliente se puede pedir un aval como garantía por si se incurriera en impagos. El avalista ha de ser consciente de su responsabilidad con el contrato siendo el responsable solidario de la deuda haciendo frente a las siguientes obligaciones:

– Responder por la deuda con todo su patrimonio y bienes.

– Ante el fallecimiento del titular de la deuda antes de la finalización del préstamo, los descendientes se harán cargo del pago y el avalista seguirá siendo la garantía.

– Ante el fallecimiento del avalista, la responsabilidad de hacer frente al aval pasa a sus descendientes.

Además, se debe aportar la siguiente documentación, independientemente de la situación laboral en la que se encuentre:

– Número de Identificación Fiscal (NIF), Número de Identificación de Extranjero (NIE) o pasaporte.
– Contrato de señal o de arras, dependiendo de qué se haya firmado.
CIRBE. (Datos almacenados en el Banco de España sobre los préstamos, créditos, avales y riesgos que asume una entidad financiera con un cliente).
– Declaración del IRPF del último año.
– Escrituras de las propiedades que se posean.
– Contrato de arrendamiento en el caso de habitar en una vivienda alquilada y últimos recibos del alquiler.
– Vida laboral actualizada.
– Extractos bancarios recientes.

Consejos a la hora de firmas una hipoteca variable

La lucha entre entidades bancarias por captar clientes hace que estos ofrezcan unas mejores condiciones o bajen sus intereses, pero no se puede olvidar que son empresas y que su intención es sacar el máximo beneficio posible. Te dejamos una serie de consejos a seguir para evitar que añadan un valor mayor a tu préstamo del que deberían:

• Comprueba los requisitos. Cada banco es distinto y pide unas condiciones diferentes que puede que otra entidad bancaria no solicite. Es posible presentar una petición a distintos bancos que unos pueden aceptar o denegar siendo en todos casos los mismos factores y documentación aportada. Por ejemplo: la edad, los ingresos al mes y el tipo de contrato que tiene la persona solicitante son claves para aceptar o rechazar la petición.
• Tener en cuenta los gastos asociados. No se cubre el 100 % del precio de la vivienda con el préstamo, generalmente se cubre en torno a un 80 % del precio total. Hay que contar con el porcentaje restante o la seguridad de su obtención a la hora de firmar el acuerdo.
• El cliente debe hacer frente a alguno de los gastos hipotecarios como el impuesto de actos jurídicos (AJD) y los gastos de compraventa del inmueble (alrededor del 10 %). El banco se hace cargo de los gastos de la notaría, los gestores y la tasación.
• Negociar las condiciones. La entidad va a intentar vender productos adicionales, pero no pueden obligar al cliente a que los acepte sin que su decisión les perjudique.
• Comparar seguros de vida. Aunque en las hipotecas variables no suelen pedir vinculaciones extras, la entidad puede exigir la firma de un seguro de vida. Antes de contratar el que te ofrecen desde el banco, es recomendable acudir a empresas especializadas para reducir el coste de estos hasta en un 79 %.
• Preguntar todas las dudas.
• Pedir todo por escrito. El contrato final no es válido hasta que es firmado por un notario, quién se encarga de que este se cumpla.

Hay muchos aspectos que tratar cuando se quiere acceder a la firma de un contrato hipotecario y en la mayoría de ocasiones el cliente es quien se encuentra en desventaja por falta de conocimiento. Por eso, desde dehipotecas.net te ofrecemos la posibilidad de contar con un asesor hipotecario de manera gratuita para que este te asesore y ayude con todo lo necesario.

Qué es una hipoteca fija y cómo funciona

Una hipoteca fija es aquella en la que se aplica un interés determinado durante el tiempo que el préstamo ha sido establecido. Esto significa que el banco establece un tipo de interés que no variará en el tiempo sea cuales sean las condiciones del mercado. Las cuotas mensuales a pagar por el cliente no aumentarán ni disminuirán al firmar una hipoteca de interés fijo.
El tipo de interés de una hipoteca fija suele ser mayor al fijado en una hipoteca variable, pero el plazo de devolución suele ser inferior, si así lo desea el cliente.
Una hipoteca a tipo fijo es la opción preferida para aquellos que tienen la seguridad de poder pagar un préstamo de estas características en un plazo menor de tiempo porque así se aseguran de pagar el mismo importe cada mes sin importar las fluctuaciones de los distintos intereses del mercado.

Hipotecas de interés fijo

En la actualidad han comenzado a aparecer las hipotecas de tipo fijo con un interés de 1 %, esto sucede debido a la guerra que mantienen las entidades bancarias por conseguir captar el máximo número de clientes posibles. Pero no es tan sencillo como parece, para poder acceder a una hipoteca de interés fijo de este tipo normalmente el banco te pide contratar otros productos así como devolver el préstamo en un plazo menor al de 30 años.
En el caso de no optar por esta elección, en agosto de 2021, el interés de las hipotecas fijas ha bajado de un 2,73 % a un 2,37 %. En este tipo de préstamos, el banco no puede exigir firmar por productos adicionales, lo que sí puede hacer es rebajar el tipo de interés si se contrata a la par otro producto.

¿Es mejor una hipoteca fija que una hipoteca variable?

Todo depende de las necesidades del cliente.
Con una hipoteca de interés fijo conoces desde un primer momento el costo total del préstamo y sabes cuanto has de pagar cada mes, de modo que no van a aparecer imprevistos a la hora de realizar el pago de la cuota mensual porque esta siempre va a ser la misma. No está sujeta a las variaciones del euribor, al contrario que una hipoteca con interés variable.
Las hipotecas variables suelen tener un interés inferior y se pueden pagar en un plazo mayor de tiempo, pero no sabes cuánto será lo que pagarás al final de la vida del préstamo hasta que este llegue. Asimismo, desconoces cuánto pagarás cada vez, ya que se ve afectada por los cambios en el mercado.

Ventajas de una hipoteca fija

La cuota mensual es siempre la misma, no varía aunque lo haga el mercado.
Al no variar la cuota mensual, conoces desde el primer momento cuál es la totalidad del préstamo.
Es un producto estable que permite planificar la economía. No hay imprevistos en el pago.
Evita las cláusulas suelo.
Los tipos fijos han bajado en los últimos años.
La negociación entre entidad y cliente es más sencilla.
Su demanda está en aumento, por lo que los bancos lo aprovechan para ofrecer mejores condiciones y así captar más clientes.

Desventajas de las hipotecas a tipo fijo

Los intereses son mayores que en una hipoteca de tipo variable.
Las cantidades financiadas son más bajas.
Ha de pagarse en un plazo máximo de 30 años.
Si puedes devolverla en un plazo menor a 30 años, es mejor elegir una hipoteca variable, pese a que sus intereses al mes sean mayores o fluctuen, puede ser que sea más rentable
Exigen mayor vinculación.
Conllevan más comisiones.
Si bajan los tipos de intereses no tiene ningún beneficio.

Las mejores hipotecas fijas

Las mejores hipotecas a tipo fijo a fecha de agosto de 2021 son las siguientes:
Hipoteca Fija Cumpliendo Condiciones de Openbank. Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro del hogar para acceder a ella. Financian la adquisición de una vivienda por un mínimo de 30.000 euros en un plazo máximo de 30 años. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años se aplica una TAE del 1,59 % y un TIN del 1,40 %.
Hipoteca Fija de Tomamos Impulso. TAE del 1,66 % y TIN del 1,34 % en un préstamo de 150.000 euros en 20 años, hipotecas con el 90 % de financiación máxima del valor de la vivienda. Es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y otro de vida.
Hipoteca Fija Inteligente EVO BANCO Bonificada. Puede pedirse a partir de 30.000 euros y cubre el 80 % del valor de la vivienda. Para una cantidad de 150.000 euros encontramos una TAE del 1,67 % y un TIN del 1,29 %. Para acceder a este préstamo es necesario la domiciliación de la nómina y la contratación de un seguro del hogar.
Hipoteca Inteligente EVO BANCO. Hipoteca sin comisión de apertura ni amortización anticipada que ofrece una financiación al 1,75 % TAE y 1,49 % TIN para un préstamo de 150.000 euros a devolver en 30 años.
Hipoteca Sin Mochila de MyInvestor. Financiación al 1,78 % TAE y al 1,59 % TIN para un préstamos de 150.000 euros en un plazo de 20 años. Para acceder a esta es necesario disponer de una cuenta corriente y poseer un seguro de daños e incendios. Para una financiación superior a 70.000 euros y un 70 % del valor de la vivienda el plazo de devolución se encuentra en 25 años.

Cómo pedir una hipoteca fija

Para pedir una hipoteca es necesario cumplir cinco requisitos básicos que cualquier banco va a pedir:
Ahorros de al menos el 30 % de la vivienda. Las hipotecas suelen cubrir alrededor del 80 % del valor de la vivienda, por lo que el 20 % restante ha de aportarlo el cliente. A esto, hay que añadirle el coste de los gastos de compraventa y el de escritura de la hipoteca que en conjunto equivale a un 10 % o 12 % de la vivienda.
Ingresos suficientes para pagar las cuotas mensuales. Has de tener un sueldo fijo que sea el triple de lo que se pide como cuota mensual. Es decir, si la cuota mensual es de 300 euros deberás cobrar más de 900 euros al mes.
Trabajo estable. Tener un trabajo fijo e indefinido con cierta antigüedad dará seguridad a la entidad bancaria de que se va a poder afrontar el préstamo. En el caso de las personas autónomas o empresarias es indispensable mostrar la estabilidad del negocio.
Historial crediticio excelente. Si en el historial del cliente consta algún impago o se encuentra en alguna lista de morosos es casi imposible que alguna entidad le conceda un préstamo de esta envergadura. Además, si se tienen préstamos de otro tipo vigentes, aunque no se haya tenido impagos, las posibilidades también se reducen.
Aportar avales o garantías extra. Si el banco considera insuficiente el perfil financiero del cliente puede pedir un aval como garantía. El avalista es el responsable solidario de la deuda al firmar el contrato y hace frente a las siguientes obligaciones:
Responder por la deuda con todo su patrimonio y bienes.
Si el titular de la hipoteca fallece antes de la finalización del préstamo, los herederos asumirán el pago y el avalista seguirá siendo la garantía.
Si el fallecido es el avalista, pasa a sus herederos la responsabilidad de hacer frente al aval.
Por otro lado, el cliente debe aportar la siguiente documentación, independientemente de la situación laboral en la que se encuentre:

• Número de Identificación Fiscal (NIF), Número de Identificación de Extranjero (NIE) o pasaporte.
• Contrato de señal o de arras, dependiendo de qué se haya firmado.
• CIRBE. (Datos almacenados en el Banco de España sobre los préstamos, créditos, avales y riesgos que asume una entidad financiera con un cliente).
• Declaración del IRPF del último año.
• Escrituras de las propiedades que se posean.
• Contrato de arrendamiento en el caso de habitar en una vivienda alquilada y últimos recibos del alquiler.
• Vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios recientes.

Consejos para firmar hipotecas no variables

Los bancos luchan por ofrecer la mejor oferta a sus clientes y captar otros nuevos. Esta guerra entre entidades beneficia a los compradores, ya que para atraer la atención de estos se bajan los intereses a pagar o se dan mejores condiciones que les beneficien. Aún así, siempre querrán obtener el máximo beneficio, por lo que te dejamos una serie de consejos a seguir:
Comprueba los requisitos. Cada entidad es diferente y tiene unas condiciones específicas que puede que otra no. Quizás un banco te acepte tu petición a la primera mientras que otro te ponga trabas por los mismos factores condicionantes. Factores como la edad, los ingresos al mes y el tipo de contrato que tiene la persona solicitante son claves para aceptar o rechazar la petición.
Tener en cuenta los gastos asociados. Los bancos no prestan el 100 % del precio de la vivienda, generalmente prestan en torno a un 80 % del precio total. Por lo que hay que ser consciente de que el porcentaje restante ha de pagarlo uno mismo sin ayuda bancaria.
No todos los gastos hipotecarios los paga la entidad. El impuesto de actos jurídicos (AJD) corre a cargo del hipotecado. La banca se hace cargo de los gastos de la notaría, los gestores y la tasación. Además, al realizar la compraventa del inmueble los gastos derivados que van en torno al 10 %, son a cargo del cliente.
Negociar las condiciones. Para obtener beneficios adicionales desde el banco van a intentar vender productos adicionales. No pueden obligarte a aceptarlos, puedes negarte y no pueden perjudicarte por ello.
Comparar seguros de vida. La entidad puede poner como condición obligatoria la firma de un seguro de vida, pero antes de aceptar el que ellos te proponen, acude a empresas especializadas, ya que los ofrecidos por los bancos suelen ser hasta un 79 % más caros.
Preguntar todas las dudas. Una vez se firma el contrato no hay marcha atrás, haz todas las preguntas que necesites por muy tontas que puedan llegar a parecer.
Pedir todo por escrito. El contrato final no es válido hasta que es firmado por un notario, el cual será el encargado de que se cumpla el mismo. Procura que todo haya sido plasmado por escrito, de lo contrario, no hay constancia de que eso haya sido pactado.
Hay muchos temas que tratar cuando se quiere cerrar un trato de este calibre y en la mayoría de ocasiones nos encontramos en desventaja por falta de conocimiento. Por eso, desde dehipotecas.net te ofrecemos la posibilidad de contar con un asesor hipotecario de manera gratuita para que este te asesore y ayude con todo lo necesario.

El dilema eterno cuando estamos estudiando la contratación de una hipoteca ¿interés fijo o variable?

Si ya has encontrado vivienda, el siguiente paso que debes dar para comprar tu casa es buscar la financiación que más se ajuste a tu situación económica. Y en este punto, precisamente, es donde te surgirán la gran mayoría de las dudas: ¿qué hipoteca es la mejor?, ¿pagaré siempre lo mismo?, ¿cuánto variará mi hipoteca con los años?, ¿es preferible pagar menos al principio?,…

Para que puedas tomar la decisión más acertada en lo que al tipo de hipoteca se refiere, es muy importante que conozcas los dos tipos de préstamos hipotecarios que existen –hipotecas fijas e hipotecas variables– , además de lo que implica elegir una hipoteca fija o variable en estos momentos y de cara a los próximos años.

Hipoteca fija

Con una hipoteca fija tendrás la tranquilidad de pagar siempre la misma cantidad de dinero en cada cuota del préstamo hipotecario. Esto es así porque una hipoteca a tipo fijo no depende de ningún índice referencia y no le afectan ni benefician las fluctuaciones de los mercados financieros. Se le aplica siempre el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.

Todo apunta a que los préstamos hipotecarios fijos seguirán dominando las contrataciones, pese a que existe la probabilidad de que estos sean más caros. Recuerda que, además, las hipotecas fijas ya tienen cuotas mucho más caras que las variables de por sí.

Las razones para ello son más que obvias. Una hipoteca fija garantiza mayor seguridad ante cualquier época de incertidumbre económica y evita que las cuotas puedan verse afectadas por una subida inesperada del tipo de interés.

No obstante, siempre hay quienes están dispuestos a arriesgar y se plantean hasta qué punto puede llegar a subir el Euríbor como para que una hipoteca fija sea más rentable que una variable.

Hipoteca variable

Un hipoteca a tipo variable depende de un tipo de interés compuesto por un diferencial fijo sumado a un índice de referencia, el cual por lo general es el Euríbor. Esto implica que el importe de las cuotas mensuales a pagar subirá o bajará en función de las variaciones del índice de referencia.

Aunque las hipotecas fijas aseguran estabilidad, a día de hoy son muchos los que prefieren una hipoteca basada en el Euríbor. Estas son las razones:

Actualmente el Euríbor a 12 meses se encuentra en mínimos que podemos categorizar de “históricos”. Tras meses y meses subiendo sin parar en 2018, en marzo del año pasado registró una gran bajada. Una tendencia que se mantuvo hasta final de año llegando a desplomarse. De hecho, se prevé que se encuentre y mantenga en su nivel más bajo.

Esta situación ha hecho que miles de hipotecados se hayan beneficiado de una importante rebaja en la cuota mensual de su hipoteca y que quienes están a punto de contratar una acaben firmando una hipoteca a tipo variable.

Entonces, ¿cuál es la mejor hipoteca actualmente?

Pese a la bajada del Euríbor y el incremento de hipotecas variables firmadas en España, las hipotecas fijas siguen siendo las más contratadas según las estadísticas del INE, las cuales apuntan a que más de la mitad de las operaciones que se han cerrado este año son a tipo fijo.

Una de las razones por las que esto es así se debe a que el mercado y los expertos dan por hecho que la bajada del Euríbor es algo circunstancial y acabará subiendo al igual que lo harán todas las hipotecas que estén referenciadas a este indicador.

Puesto que no existe la hipoteca perfecta, debes basar la elección de una hipoteca fija o variable teniendo siempre en cuenta tus circunstancias personales y económicas. Desde tu situación laboral, tu sueldo, contrato,… hasta el importe de la vivienda que deseas comprar y el dinero del que dispones ahorrado.

Así, y una vez que hayas reunido todos los requisitos para pedir una hipoteca, te recomendamos que tengas muy en cuenta:

• Nivel de ingresos actuales y de los próximos años.
• Capacidad de asumir riesgos económicos.
• Plazos de amortización de las hipotecas.
• El interés de una hipoteca fija.
• El interés de una hipoteca variable.

Por último, también será muy interesante que compares todas las ofertas hipotecarias posibles, además de negociar las condiciones de las mismas. No es una tarea sencilla, tenemos que reconocerlo, pero si te abruma la idea de hacerlo siempre podrás recurrir a la ayuda de un asesor hipotecario para que este profesional pueda encontrar la hipoteca que mejor se ajuste a tu perfil.